WEG – unterbliebene Einladung eines Eigentümers macht Beschlüsse nicht nichtig

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Trotz fehlender Einladung – Beschlüsse der Eigentümerversammlung bleiben gültig

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die rechtlichen Grundlagen für Wohnungseigentümer. Es bestimmt unter anderem, wie Entscheidungen in einer Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Grundsätzlich werden solche Beschlüsse in der jährlichen Eigentümerversammlung gefasst. Doch was passiert, wenn ein Eigentümer nicht eingeladen wurde? Verlieren die dann gefassten Beschlüsse automatisch ihre Gültigkeit?

Die Rechtsprechung hat hierzu eindeutige Vorgaben entwickelt. Nicht jede fehlende Einladung führt dazu, dass die getroffenen Entscheidungen nichtig sind. Vielmehr kommt es auf den Einzelfall an und darauf, ob der betroffene Eigentümer tatsächlich an der Abstimmung gehindert wurde. Nur dann können Beschlüsse unter Umständen angefochten werden.

Um mehr über die konkreten Voraussetzungen und die Folgen einer unterbliebenen Einladung zu erfahren, werfen wir nun einen Blick auf ein exemplarisches Gerichtsurteil zu diesem Thema.

✔ Der Fall vor dem AG Berlin-Mitte

Unterbliebene Einladung eines Eigentümers macht Beschlüsse nicht nichtig

Im vorliegenden Fall streiten die Parteien über die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 20. Juli 2023 zur Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2022. Der Kläger, ein Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, macht geltend, dass er nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung eingeladen wurde. Ihm sei die Einladung mit einer falschen E-Mail-Adresse zugesandt worden, sodass er diese erst nach der Versammlung erhalten habe. Zudem seien die im Haus wohnenden Eigentümer schriftlich eingeladen worden, während er als auswärtiger Eigentümer ungleich behandelt worden sei. Inhaltlich kritisiert der Kläger, dass die Kosten für Be- und Entwässerung nicht nach Verbrauch verteilt und die Abrechnung in sich widersprüchlich sei. Weiterhin sei entgegen §28 Abs. 2 WEG lediglich über die Jahresabrechnung, nicht aber über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschlossen worden.

Verspätete Klageerhebung gegen die Eigentümergemeinschaft

Das Gericht sieht die zulässige Klage jedoch als unbegründet an. Der Kläger hatte die Klage zunächst fälschlicherweise gegen die übrigen Eigentümer und nicht gegen die Gemeinschaft gerichtet. Erst mit Schriftsatz vom 7. September 2023 wurde klargestellt, dass sich die Klage gegen die Eigentümergemeinschaft richtet. Zu diesem Zeitpunkt war die einmonatige Klagefrist des §45 Abs. 1 S. 1 WEG jedoch bereits verstrichen. Ein Parteiwechsel ist nach der Rechtsprechung des BGH in solchen Fällen nicht mehr fristwahrend möglich (Urteil vom 13. Januar 2023 – V ZR 43/22). Der Kläger kann daher nur noch Nichtigkeitsgründe geltend machen.

Zur Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung

Solche Nichtigkeitsgründe vermag das Gericht jedoch nicht zu erkennen. Der Beschluss ist nicht wegen mangelnder Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung ergibt sich aus dem Beschluss in Verbindung mit der in Bezug genommenen Wohngeldabrechnung 2022, dass die Eigentümerversammlung die erforderlichen Beschlüsse über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen i.S.v. §28 Abs. 2 WEG getroffen hat. Es lässt sich nicht feststellen, dass die Versammlung ihre Beschlusskompetenz überschritten und zusätzlich über das zugrunde liegende Zahlenwerk entschieden hätte. Auch die geltend gemachten inhaltlichen Fehler der Jahresabrechnung führen lediglich zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit.

Einladungsfehler führt nur zur Anfechtbarkeit

Die vom Kläger beanstandete fehlerhafte Einladung zu der Eigentümerversammlung führt ebenfalls nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers unter Verwendung einer nicht mehr aktuellen E-Mail-Adresse begründet nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 235/11) regelmäßig nur die Anfechtbarkeit, nicht aber die Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Nichtigkeitsgründe kämen allenfalls bei einer vorsätzlichen Nichteinladung in Betracht, wofür hier jedoch nichts ersichtlich ist.

Da die Klagefrist nicht gewahrt wurde und Nichtigkeitsgründe nicht vorliegen, war die Klage abzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf §91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach den §§49, 63 Abs. 2 GKG und der Entscheidung des BGH vom 24. Februar 2023 (V ZR 152/22). Danach bemisst sich das wirtschaftliche Interesse aller Eigentümer bei Beschlüssen nach §28 Abs. 2 S. 1 WEG nach dem vollen Nennbetrag der Jahresabrechnung, der hier 45.558,23 Euro beträgt. Das für §49a Abs. 1 S. 2 GKG aF maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Abrechnungsbetrag und beläuft sich auf 2.556,24 Euro. Der 7,5-fache Betrag ergibt den festgesetzten Streitwert.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Wohnungseigentümer, die nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wurden, müssen sich nicht um die Gültigkeit von Beschlüssen sorgen. Unsere praxisnahen Fragen und Antworten erklären Ihnen die wichtigsten rechtlichen Zusammenhänge verständlich. Profitieren Sie von unserem Fachwissen und erfahren Sie, wie Sie in solch einer Situation am besten vorgehen.

Was kann ich tun, wenn ich keine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten habe?

Wenn Sie keine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten haben, können Sie folgende Schritte unternehmen:

Zunächst sollten Sie sich mit dem Verwalter in Verbindung setzen und nachfragen, ob Ihre Adresse korrekt in der Eigentümerliste erfasst ist. Möglicherweise ist die Einladung aufgrund einer veralteten Anschrift nicht bei Ihnen angekommen. Bitten Sie den Verwalter, Ihre Kontaktdaten zu überprüfen und zu aktualisieren.

Sollte sich herausstellen, dass Sie tatsächlich nicht form- und fristgerecht zur Versammlung eingeladen wurden, können die dort gefassten Beschlüsse auf Ihren Antrag hin für ungültig erklärt werden. Dafür müssen Sie innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme der Beschlüsse Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht erheben.

Beachten Sie, dass die unterbliebene Einladung allein noch nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse führt. Vielmehr sind diese nur anfechtbar. Nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen, etwa wenn Sie absichtlich und böswillig von der Teilnahme ausgeschlossen werden sollten, wären die Beschlüsse nichtig.

Um Ihre Rechte zu wahren, sollten Sie zeitnah Kontakt mit dem Verwalter aufnehmen und sich über den Sachverhalt informieren. Gegebenenfalls ist anschließend die Einholung anwaltlichen Rats ratsam, um die weiteren Schritte zu klären und fristgerecht Anfechtungsklage zu erheben.

Sind Beschlüsse ungültig, wenn ich nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wurde?

Nein, die Beschlüsse sind in der Regel nicht ungültig, wenn ein Eigentümer nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung eingeladen wurde. In diesem Fall sind die Beschlüsse zwar anfechtbar, aber nicht automatisch nichtig.

Ein Eigentümer, der nicht eingeladen wurde, kann innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben. Wird die Frist versäumt, entfalten die Beschlüsse trotz fehlerhafter Einladung Wirkung. Nur in besonders schwerwiegenden Fällen, etwa bei böswilligem Ausschluss eines Eigentümers, sind die Beschlüsse nichtig.

Der Verwalter muss lediglich den rechtzeitigen Versand der Einladungen nachweisen können. Für den Postversand reichen Einlieferungsbelege, bei E-Mails sind Eingangs- oder Lesebestätigungen erforderlich.

Wird die Anfechtungsklage fristgerecht erhoben, prüft das Gericht, ob der Beschluss aufgrund des Einladungsmangels tatsächlich beeinflusst wurde. Steht fest, dass der Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einladung zustande gekommen wäre, bleibt er wirksam.

Zusammengefasst führt eine fehlerhafte Einladung nicht automatisch zur Ungültigkeit der Beschlüsse. Der betroffene Eigentümer muss fristgerecht Anfechtungsklage erheben und darlegen, dass der Mangel das Beschlussergebnis beeinflusst hat.

Wie kann ich mich gegen einen Beschluss wehren, wenn ich nicht eingeladen wurde?

Wenn Sie nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wurden, bei der ein Beschluss gefasst wurde, können Sie diesen Beschluss anfechten. Dafür müssen Sie innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben.

Die unterbliebene Einladung macht den Beschluss jedoch nicht automatisch nichtig. Er bleibt bis zu einer gerichtlichen Entscheidung wirksam. Nur wenn das Gericht die Rechtswidrigkeit aufgrund der fehlenden Einladung feststellt, wird der Beschluss für ungültig erklärt.

Wurde ein Beschluss gefasst, ohne dass Sie ordnungsgemäß geladen wurden, müssen Sie also zeitnah Anfechtungsklage einreichen. Andernfalls entfaltet der Beschluss weiterhin Wirkung, auch wenn die Einladung fehlerhaft war.

Für die Anfechtung ist es unerheblich, ob Sie dem Beschluss zugestimmt hätten, wenn Sie an der Versammlung teilgenommen hätten. Entscheidend ist allein, dass Sie nicht ordnungsgemäß geladen wurden.

Wurde ein Beschluss hingegen gegen zwingende Vorschriften gefasst, etwa weil die Eigentümergemeinschaft dafür gar keine Kompetenz hatte, kann er auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist noch als nichtig angegriffen werden. Für die Nichtigkeitsklage gelten keine Fristen.

Ob ein Beschluss anfechtbar oder nichtig ist, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht beraten, um Ihre Rechte zu wahren.

Welche Fristen muss ich beachten, wenn ich einen Beschluss anfechten möchte?

Wenn Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten möchten, müssen Sie folgende Fristen beachten:

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Maßgeblich ist hierbei der Tag der Eigentümerversammlung, auf der der Beschluss gefasst wurde, nicht etwa das Datum des Versammlungsprotokolls.

Zusätzlich muss die Anfechtungsklage innerhalb von zwei weiteren Monaten nach der Beschlussfassung schriftlich begründet werden. Wird eine dieser Fristen versäumt, kann der Beschluss nicht mehr angefochten werden und erwächst in Bestandskraft.

Entscheidend für die Einhaltung der Fristen ist der tatsächliche Eingang der Schriftsätze bei Gericht. Eine Anfechtung durch ein Schreiben an den Verwalter oder Verwaltungsbeirat reicht nicht aus.

Wird ein Beschluss nicht fristgerecht angefochten, entfaltet er grundsätzlich weiterhin Gültigkeit, auch wenn er rechtswidrig sein sollte. Nur in seltenen Ausnahmefällen, etwa bei besonders schwerwiegenden Verstößen, kann ein Beschluss auch nach Fristablauf noch für nichtig erklärt werden.

Wurde ein Eigentümer nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung geladen und nahm er deswegen nicht teil, führt dies auf rechtzeitige Anfechtung hin zur Ungültigkeit der dort gefassten Beschlüsse. Allerdings ist die unterbliebene Ladung eines Eigentümers in der Regel nur ein Anfechtungsgrund, nicht aber ein Nichtigkeitsgrund.

Was kann ich tun, wenn die Einladung zur Eigentümerversammlung fehlerhaft war, ich aber mit dem Beschluss einverstanden bin?

Wenn die Einladung zur Eigentümerversammlung fehlerhaft war, Sie aber mit dem gefassten Beschluss einverstanden sind, besteht in der Regel kein Handlungsbedarf Ihrerseits. Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt eine mangelhafte Einberufung der Eigentümer in der Regel nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er gegen eine zwingende Rechtsvorschrift verstößt, von der nicht abgewichen werden kann. Die Formvorschriften für die Einberufung einer Eigentümerversammlung in § 24 WEG gehören jedoch nicht dazu, da sie dispositiv sind und durch Vereinbarung abbedungen werden können.

Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen, etwa wenn ein Eigentümer böswillig und gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll, kann eine fehlerhafte Einladung zur Nichtigkeit der Beschlüsse führen. Liegt wie in Ihrem Fall lediglich ein Versehen oder Rechtsirrtum des Verwalters vor, sind die Beschlüsse jedoch wirksam.

Um die Wirksamkeit der Beschlüsse anzufechten, müssen Sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage erheben. Tun Sie dies nicht, werden die Beschlüsse bestandskräftig und Sie sind daran gebunden. Da Sie mit dem Inhalt einverstanden sind, besteht in Ihrem Fall jedoch kein Anlass, tätig zu werden.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 23 Abs. 4 WEG: Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Beschlüsse anfechtbar, wenn ordnungsgemäße Einberufung und Beschlussfassung nicht beachtet wurden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie automatisch nichtig sind. In diesem Fall wurde der Kläger nicht eingeladen, was eine Anfechtung ermöglicht, aber die Beschlüsse bleiben bis zu einer gerichtlichen Entscheidung wirksam.
• § 46 Abs. 1 WEG: Dieser Paragraf regelt die Anfechtbarkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ist relevant, weil der Kläger argumentieren könnte, dass der Beschluss über die Wohngeldabrechnung ohne seine Anwesenheit gefasst wurde. Da er nicht eingeladen wurde, könnte dies als Verfahrensfehler angefochten werden.
• § 24 Abs. 4 WEG: Dieser Paragraf verlangt, dass alle Eigentümer ordnungsgemäß und rechtzeitig zur Eigentümerversammlung eingeladen werden müssen. Eine fehlerhafte Einladung kann als formeller Fehler zur Anfechtung eines Beschlusses führen. Dies war im vorliegenden Fall das Hauptargument des Klägers, da er die Einladung nach der Versammlung erhielt.
• § 49 Abs. 2 WEG: Dieser Paragraf spezifiziert, dass die Anfechtung von Beschlüssen binnen eines Monats nach der Kenntnisnahme vorzunehmen ist. Der Kläger hätte somit eine Frist von einem Monat gehabt, um den Beschluss anzufechten, nachdem er über die Beschlüsse informiert wurde.
• Nichtigkeit vs. Anfechtbarkeit: Beschlüsse können entweder nichtig oder anfechtbar sein. Nichtig sind Beschlüsse nur bei schwerwiegenden Fehlern (z.B. grobe Vertragswidrigkeiten), während formale Fehler (wie Nicht-Einladung) die Beschlüsse meist anfechtbar machen. Dies ist relevant, da der Kläger argumentierte, die Nicht-Einladung mache den Beschluss nichtig, was jedoch rechtlich nicht zutrifft.
• § 16 Abs. 2 WEG: Diese Regelung besagt, dass Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden, es sei denn, die Gemeinschaft beschließt etwas anderes. Der Kläger beanstandete die Verteilung der Wasserverbrauchskosten, was jedoch in erster Linie an der Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft festzumachen ist.
• Gerichtskosten und vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil besagt, dass der Kläger die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, und es ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% vorläufig vollstreckbar. Dies zeigt die Konsequenzen für den Kläger bei einem verlorenen Prozess und dass das Gericht die Beschlüsse nicht als nichtig ansieht, sondern die Klage abweist.

⇓ Das vorliegende Urteil vom AG Berlin-Mitte

AG Berlin-Mitte – Az.: 29 C 33/23 WEG – Urteil vom 18.01.2024

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 19.171,80 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Gültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 20. Juli 2023 zu TOP 3.1 gefassten Beschlusses (Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2022).

Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied der Kläger ist. Er ist zugleich Sondereigentümer des Wohnungseigentums Nr. 23, welches mit einem Miteigentumsanteil von 4,14/100 an dem gemeinschaftlichen Eigentum verbunden ist.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. Juli 2023, zu der die Verwalterin mit Schreiben vom XXX eingeladen hatte, fassten die Wohnungseigentümer unter Top 3 zu Ziffer 3.1 folgenden Beschluss:

TOP 3 Rechnungslegung der Verwaltung zum Wirtschaftsjahr 2022

3.1 Beschlussfassung über die Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2022

Der Beschluss wurde einstimmig gefasst.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Versammlungsniederschrift wird auf Bl. 4 ff. der Akte Bezug genommen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.

Zunächst sei in formeller Hinsicht zu rügen, dass der Kläger nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen worden sei. Obwohl dem Verwalter seine Kontaktdaten bekannt gewesen seien, habe er zunächst eine falsche Mailadresse verwandt. Er habe die Einladung daher erstmalig nach der Versammlung nur per Mail am 28. Juli 2023 erhalten. Darüber hinaus seien die im Hause wohnenden Eigentümer schriftlich eingeladen worden, sodass er sich als auswärtiger Eigentümer in unzulässiger Weise ungleich behandelt fühle. In materieller Hinsicht sei zu rügen, dass die Kosten für die Be- und Entwässerung entgegen der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft jedenfalls bezüglich seiner Einheit nicht nach Verbrauch verteilt worden seien.

Er habe 117 ³ Wasser verbraucht, was Kosten in Höhe von ca. 600 Euro ausgelöst hätte, tatsächlich seien ihm aber Kosten in Höhe von 1090,83 Euro in Rechnung gestellt worden. Auch im Übrigen sei die Abrechnung inhaltlich widersprüchlich. Ausweislich Seite 1 der Abrechnung belaufen sich die Betriebskosten für das Jahr 2022 auf 35.725,47 Euro, auf Seite 2 wird diese Position mit 36.272,84 Euro angegeben. Damit stünden die Kosten, die auf die Wohnungseigentümer umzulegen sein, nicht fest.

Der Beschluss sei aber auch nichtig, denn die Wohnungseigentümer hätten entgegen dem eindeutigen Wortlaut von § 28 Abs. 2 WEG lediglich über die Jahresabrechnung, nicht aber über die Einforderung von Nachschüssen die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschlossen.

Der Kläger hat die Klage, die am 17. August 2023 bei Gericht eingegangen ist, zunächst gegenüber den Beklagten zu 1 anhängig gemacht. Noch vor Zustellung der Klage hat der Klägervertreter mit bei Gericht am 7. September 2023 eingegangenem Schriftsatz klargestellt, „dass die Klage gegen die WEG und nicht gegen die übrigen Eigentümer gerichtet wird.“

Er beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20. Juli 2023 zu TOP 3.1. Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2022 aufzuheben.

Die Beklagte zu 2 beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 2 ist der Auffassung, dass der Kläger keine Nichtigkeitsgründe geltend machen könne. Denn entsprechend der Regelung des § 28 Abs. 2 S. 1 WEG sei über die in der Jahresabrechnung ausgewiesene Auszahlung von Guthaben sowie über die Anforderung von Nachschüssen beschlossen worden. Er bestreitet, dass der Kläger nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen worden sei, da beim elektronischen Versand der Einladungen keine Fehlermeldungen über deren Zustellung bei der Verwalterin eingegangen seien.

Entscheidungsgründe:

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

a. Die von dem Kläger zunächst gegenüber den Beklagten zu 1 erhobene Beschlussklage war gemäß § 44 Abs. 2 S.1 WEG unzulässig. Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 7. September 2023 klargestellt hat, dass die Klage gegen die Beklagte zu 2 und nicht gegen die Beklagten zu 1 gerichtet ist, stellt dies einen Parteiwechsel dar. Die Klage ist nun zwar entsprechend § 44 WEG gegen die Beklagte zu 2 gerichtet, die Klagefrist ist jedoch nicht mehr gewahrt. Insoweit wird auf die Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. Januar 2023 – V ZR 43/22) verwiesen. Dort heißt es in den Leitsätzen unter anderem wie folgt:

„Werden in einer nach dem 30. November 2020 bei Gericht eingegangenen Beschlussmängelklage entgegen § 44 Abs. 2 S. 1 WEG die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte bezeichnet, kann die Klage nur dann als gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet zu verstehen sein, wenn sich ein entsprechender Wille zweifelsfrei aus dem übrigen Inhalt der Klageschrift ergibt. Für eine solche Ausnahme genügt nicht bereits die Nennung des Verwalters im Anschluss an die Parteibezeichnung (Rn. 23).

Eine Beschlussanfechtungsklage, die nach dem 30. November 2020 eingeht und gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, wahrt die Klagefrist gemäß Paragraf 45 S. 1 WEG nicht; eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gemäß § 45 S. 2 WEG in Verbindung mit § § 233 ff. ZPO kommt bei einer anwaltlich vertretenen Partei nicht in Betracht (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 6. November 2009 – V ZR 73/09, NJW 2010,446) (Rn. 27).“

Danach ist die Klage gegenüber der Beklagten zu 2 erstmalig am 7. September 2023 anhängig gemacht worden.

Zu diesem Zeitpunkt war die einmonatige Klagefrist gemäß § 45 Abs. 1 S. 1 WEG, die am 20. August 2023 endete, bereits verstrichen. Anhaltspunkte dafür, dass die Klage tatsächlich gegenüber der Beklagten zu 2 und nicht gegenüber dem Beklagten zu 1 erhoben werden sollte, lassen sich dem Inhalt der Klageschrift an keiner Stelle entnehmen. Insoweit reicht eben allein die Benennung der Verwalterin nicht aus.

b. Danach kann der Kläger nur noch Nichtigkeitsgründe erheben. Solche sind jedoch nicht ersichtlich.

Insbesondere ist der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20. Juli 2023 zu TOP 3.1 nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig.

aa) Dies ist zum einen dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer nicht – wie nach neuem Recht vorgesehen – gemäß § 28 Abs. 2 WEG n.F. über Zahlungspflichten zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung des Wirtschaftsplanes (Abrechnung) beschließen, sondern der Beschluss allein die Genehmigung des zugrunde liegenden Zahlenwerkes zum Gegenstand hat, vgl. hierzu etwa AG Hamburg-Sankt Georg, ZWE 2022,333 m.w.N.).

In diesem Fall beschließen die Wohnungseigentümer nicht über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen.

Ein solcher Beschluss ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gefasst worden. Nach Auffassung des Gerichtes geht aus dem Beschluss bei objektiv-normativer Auslegung hinreichend bestimmt hervor, dass über die in der Jahresabrechnung 2022 ausgewiesenen Abrechnungsspitzen beschlossen wurde, wenn auch naturgemäß auf Grundlage des Zahlenwerks. Zwar ist dem Kläger zuzugeben, dass sich der Beschlussformulierung selbst nicht entnehmen lässt, dass über Nachschüsse oder die Anpassung von Vorschüssen beschlossen worden ist.

Damit steht nach Auffassung des Gerichts jedoch noch nicht fest, dass nicht doch tatsächlich über Nachschüsse bzw. die Anpassung von Vorschüssen entschieden worden ist. Denn die Auslegung eines Beschlusses endet nicht zwingend an seinem Beschlusswortlaut. Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten die §§ 133, 157 BGB. Die Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärungen aus sich herausobjektiv und normativ -auszulegen (grundlegend BGH, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713). Abzustellen ist dabei zwar grundsätzlich nur auf den zur Abstimmung gestellten Beschlusswortlaut. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen jedoch ausnahmsweise dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Dies ist etwa dann der Fall, wenn in einem Beschluss – was zulässig ist – inhaltlich Bezug genommen wird auf bestimmte Ereignisse, örtliche Gegebenheiten, Tatsachen, oder auch Schriftstücke. Allerdings muss dann der in Bezug genommene äußere Umstand selbst wiederum zweifelsfrei bestimmbar sein, z.B. durch Bezugnahme auf ein ggf. datumsmäßig bestimmtes Sanierungskonzept oder schriftliches (nicht nur mündliches) Angebot. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbes. der Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt dieser genau hat. Die Publizität des Beschlusses wird dann auch dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück konsequenterweise auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 90). Was im Zusammenhang mit der Beschlussfassung erörtert wurde und was die Eigentümer sich dabei vorgestellt und mit der Beschlussfassung beabsichtigt haben, ist grundsätzlich unerheblich, sofern es nicht für jedermann ohne Weiteres erkennbar ist (Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 66).

Nach den vorstehenden Grundsätzen ist die in dem Beschluss in Bezug genommene Wohngeldabrechnung 2022 für die Auslegung mit heranzuziehen. Dabei ist vorliegend unschädlich, dass das Datum der Wohngeldabrechnung in der Beschlussfassung keine Erwähnung findet, denn es gibt unstreitig nur eine Wohngeldabrechnung 2022, so dass keinerlei Verwechslungsgefahr besteht und somit eindeutig bestimmbar ist, welche Wohngeldabrechnung 2022 gemeint ist.

Aus den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen, die umfassend vorliegen, ergeben sich mit hinreichender Deutlichkeit, die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse, wenn es dort jeweils auf Seite 3 unter der Überschrift „Ergebnis der Jahresabrechnung“ entweder „Ihre Nachzahlung aus der Einzelabrechnung“ oder „Ihr Guthaben aus der Einzelabrechnung“ heißt. Nachzahlung ist dabei gleichbedeutend mit einem Nachschuss im Sinne von 28 Abs. 2 S. 1 bzw. Guthaben gleichbedeutend mit dem Betrag, um den die Vorschüsse anzupassen sind.

Aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters ist dabei die nächstliegende Bedeutung des zu TOP 3.1 gefassten Beschlusses, dass mit ihm nur über die Nachschüsse bzw. über die Anpassung der Vorschüsse und nicht auch über das Zahlenwerk entschieden wurde. Diese Auslegung trägt dem Umstand Rechnung, dass die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) und aufgrund der gesetzlichen Vorgaben in § 28 Abs. 2 WEG (nur noch) über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschließen und steht zudem im Einklang mit der amtlichen Begründung zu § 28 Abs. 2 WEG. Für einen unbefangenen Betrachter ergeben sich vor diesem Hintergrund überhaupt keine Anhaltspunkte, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Eigentümer wollten mit ihrer Beschlussfassung weitere als die vom Gesetz verlangten Regelungen treffen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 30. August 2022 – 55 S 7/22 WEG, zu einem Beschluss über den Wirtschaftsplan). Dies dürfte auch auf der Linie des BGH liegen, der in den als Ver- oder Gebot formulierten Beschlüssen, die offensichtlich nichtig sind, lediglich Aufforderungsbeschlüsse sieht mit dem Argument, dass nicht angenommen werden könne, dass die Wohnungseigentümer eine nicht ihrer Beschlusskompetenz unterliegende Unterlassungs- oder Leistungspflicht eines anderen Wohnungseigentümers mit konstitutiver Wirkung begründen und auf diese Weise einen nach der Rechtsprechung des Senats nichtigen Beschluss fassen wollen (BGH, Urteil vom 21. Juli 2023 – V ZR 215/21).

bb) Da in sämtlichen Jahresabrechnungen der Abrechnungssaldo, d. h. der Betriebskostenanteil des jeweiligen Wohnungseigentümers abzüglich seiner Ist-Vorauszahlungen, identisch ist mit der Abrechnungsspitze, d. h. der Betriebskostenanteil des jeweiligen Wohnungseigentümers abzüglich seiner Soll-Vorauszahlungen, ergeben sich auch aus diesem Umstand keine Bedenken gegen die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Grundsätzlich hat die Eigentümergemeinschaft nämlich keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan erneut zu beschließen. Kommt der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht vollständig nach, so schuldet er das rückständige Hausgeld auf der Basis des Wirtschaftsplans. Die Rückstände dürfen nicht in der Jahresabrechnung erneut eingestellt und damit beschlossen werden. Entsprechende Beschlüsse wären grundsätzlich nichtig (LG Frankfurt a.M., 2-13 S 61/20, ZWE 2021, 371; ebenso schon BGH, V ZR 147/11, NJW 2012, 2796). Dies gilt jedoch nicht in dem hier vorliegenden Fall, in dem die Wohnungseigentümer ihre für das Wirtschaftsjahr geschuldeten Vorschüsse vollständig geleistet haben.

Dem steht auch nicht entgegen, dass – wie der Klägervertreter in seinem Schriftsatz vom 16.01.2024 aufzeigt – in der Abrechnung für die Einheit 29 eine Differenz von 0,12 Euro ausgewiesen ist. Denn insoweit handelt es sich offensichtlich um Rundungsdifferenzen, worauf der Beklagten-Vertreter in seinem Schriftsatz vom 28.12.2023 bereits hingewiesen hatte.

cc) Weitere Nichtigkeitsgründe sind nicht ersichtlich. Dies gilt zunächst, soweit der Kläger einen Ladungsmangel geltend gemacht hat. Denn die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung unter Verwendung einer nicht mehr aktuellen E-Mail-Adresse führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in einer Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 20.7.2012 – V ZR 235/11). Nichtigkeitsgründe sind allenfalls bei einer vorsätzlichen Nichteinladung des Klägers denkbar, wofür vorliegend indes nichts ersichtlich ist. Auch die seitens des Klägers geltend gemachten inhaltlichen Fehler einer Jahresabrechnung, mit der Folge abweichender Abrechnungsspitzen, führen nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des gefassten Beschlusses.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den § § 91 Abs. 1 S. 1,709 S. 1, 2 ZPO.

III.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 49, 63 Abs. 2 GKG. Nach Maßgabe der Entscheidung des BGH vom 24. Februar 2023 – V ZR 152/22 -, ZWE 2023, 284 bemisst sich das wirtschaftliche Interesse aller Wohnungseigentümer in Bezug auf einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 nach dem vollen Nennbetrag der Jahresabrechnung, der sich vorliegend auf 45.558,23 Euro beläuft. Das für die Grenzen des § 49a Abs. 1 S. 2 GKG aF maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung, mithin vorliegend 2.556,24 Euro. Der 7,5- fache Betrag ergibt den tenorierten Streitwert.