Übersicht
- 1 Das Wichtigste: Kurz & knapp
- 2 Fassadensanierung in WEG: Wann Sonderumlagenbeschluss rechtlich unwirksam ist
- 3 Der Fall vor Gericht
- 4 Die Schlüsselerkenntnisse
- 5 FAQ – Häufige Fragen
- 5.1 Welche Informationen müssen der WEG zur Beschlussfassung über Sanierungskosten vorliegen?
- 5.2 Wie weit reicht der Ermessensspielraum einer WEG bei gestiegenen Sanierungskosten?
- 5.3 Unter welchen Voraussetzungen kann ein Sanierungsbeschluss angefochten werden?
- 5.4 Wie ausführlich müssen Sanierungskosten vor der Beschlussfassung geprüft werden?
- 5.5 Welche Rechte haben Eigentümer bei unzureichender Kostentransparenz?
- 6 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 7 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 8 Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Klage auf Anfechtung der Beschlüsse wurde abgewiesen.
- Die Klägerin hat die Kosten des Prozesses zu tragen.
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Fassadensanierung und Sonderumlage wurden nicht als ordnungswidrig anerkannt.
- Die Beschlüsse basierten auf verlässlichen und aktualisierten Kostenschätzungen.
- Es lagen bereits drei Alternativangebote von 2020 vor, welche aktualisiert wurden.
- Die Hausverwaltung und eine Sachverständigenberatung hatten die Angebote und Kostenschätzung mehrfach erläutert.
- Die Eigentümergemeinschaft hatte in ihren Versammlungen hinreichende und belastbare Informationen über die Kosten.
- Die vom Gericht als gerecht betrachtet wurden und im Ermessensspielraum der WEG lagen.
- Es wurden keine anderen Nichtigkeitsgründe vorgetragen oder erkannt.
- Die Entscheidung stärkt die Verlässlichkeit gut dokumentierter und transparenter Beschlüsse innerhalb einer WEG.
Fassadensanierung in WEG: Wann Sonderumlagenbeschluss rechtlich unwirksam ist
In einer Eigentümergemeinschaft (WEG) können notwendige Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise eine Fassadensanierung, hohe Kosten verursachen. Um diese zu finanzieren, können Eigentümer Sonderumlagen beschließen. Doch was passiert, wenn ein solcher Beschluss fehlerhaft ist? Wann ist er ungültig und welche Rechte haben Eigentümer?
Ein Sonderumlagenbeschluss kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein. Mängel in der Beschlussfassung, fehlende Informationen oder Verstöße gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung können dazu führen, dass der Beschluss angefochten und für ungültig erklärt wird.
Ein aktueller Fall verdeutlicht die rechtlichen Fallstricke bei Sonderumlagenbeschlüssen in einer WEG. Dabei geht es um die Frage, ob ein Beschluss zur Fassadensanierung nichtig ist und welche Konsequenzen sich daraus für die Eigentümer ergeben.
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Der Fall vor Gericht
Fassadensanierung: Beschlussgültigkeit trotz steigender Kosten
Im vorliegenden Fall ging es um die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Durchführung einer Fassadensanierung und deren Finanzierung. Eine Eigentümerin klagte gegen die gefassten Beschlüsse, da ihr die Kostengrundlage als unzureichend erschien.
Chronologie des Falls
In der Eigentümerversammlung vom 07.05.2019 wurde die Fassadensanierung und die Beauftragung eines Ingenieurbüros für Planung und Ausschreibung beschlossen. Zum Zeitpunkt der nächsten Versammlung am 12.08.2022 holte das Ingenieurbüro aktualisierte Preise der Firmen ein, die 2020 Angebote abgegeben hatten. Basierend darauf beschloss die WEG eine Sonderumlage von 500.000 Euro für die Fassadensanierung.
In der Versammlung am 20.12.2022 konkretisierten die Eigentümer die geplanten Maßnahmen und bevollmächtigten die Hausverwaltung zur Vergabe der Aufträge. Eine Eigentümerin klagte gegen diese Beschlüsse, da ihr die Kostengrundlage nicht ausreichend transparent erschien.
Entscheidung des Gerichts
Das Amtsgericht München wies die Klage ab und bestätigte die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Beschlüsse. Laut Gericht lagen der WEG zum Beschlusszeitpunkt ausreichende Informationen über die zu erwartenden Kosten vor:
- Der Kostenrahmen ergab sich aus den aktualisierten Angeboten der Firmen von 2020, die vorab eingeholt wurden.
- In der Versammlung erläuterte ein Fachmann die geplanten Maßnahmen und beantwortete Fragen zu Kosten.
- Die Kosten für die Bauüberwachung waren in der Sonderumlage enthalten.
Das Gericht sah keinen Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung, da die WEG im Rahmen ihres Ermessens von einer kompletten Neuausschreibung absehen konnte.
Konsequenzen für Eigentümer
Die Entscheidung zeigt, dass Eigentümer bei der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen zwar eine belastbare Kostengrundlage benötigen. Exakte, detaillierte Kostenangebote sind jedoch nicht zwingend erforderlich, solange eine realistische Kostenkalkulation durch Fachleute vorliegt. Das Gericht räumt WEGs einen Ermessensspielraum ein, auf Neuausschreibungen bei überschaubaren Kostensteigerungen zu verzichten.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die entscheidende Erkenntnis aus dem Urteil ist, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei Beschlussfassungen über Modernisierungsmaßnahmen keinen überzogenen Kostennachweis erbringen müssen. Es genügt eine belastbare Kostengrundlage basierend auf aktualisierten Angeboten und fachlicher Einschätzung. Das Gericht billigt den WEGs einen Ermessensspielraum zu, der auch moderatere Kostensteigerungen ohne Neuausschreibung erlaubt, solange eine realistische Kostenkalkulation vorliegt.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die mit einer Sonderumlage für eine Fassadensanierung konfrontiert sind, bringt das Urteil des Amtsgerichts München wichtige Klarheit. Es zeigt, dass die WEG bei der Beschlussfassung über solch hohe Kosten keine überzogenen Anforderungen erfüllen muss. Detaillierte Ausschreibungen oder exakte Kostenangebote sind nicht zwingend notwendig.
Es reicht aus, wenn zum Zeitpunkt der Beschlussfassung aktuelle Kostenschätzungen von Fachleuten vorliegen, die einen realistischen Überblick über die zu erwartenden Ausgaben geben. Auch bei moderaten Preissteigerungen nach der Angebotseinholung muss nicht zwangsläufig neu ausgeschrieben werden. Den WEGs wird hier ein Ermessensspielraum eingeräumt.
Entscheidend ist, dass die Eigentümer auf Basis einer belastbaren Kalkulationsgrundlage über die finanziellen Dimensionen der Sanierung informiert sind. Kleinere Abweichungen oder Kostensteigerungen berechtigen nicht zur Anfechtung, solange die Beschlussfassung transparent und unter Berücksichtigung fachlicher Expertise erfolgte. Das Urteil stärkt die Handlungsfähigkeit der WEGs bei dringenden Sanierungsmaßnahmen.
FAQ – Häufige Fragen
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Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Informationen müssen der WEG zur Beschlussfassung über Sanierungskosten vorliegen?
- Wie weit reicht der Ermessensspielraum einer WEG bei gestiegenen Sanierungskosten?
- Unter welchen Voraussetzungen kann ein Sanierungsbeschluss angefochten werden?
- Wie ausführlich müssen Sanierungskosten vor der Beschlussfassung geprüft werden?
- Welche Rechte haben Eigentümer bei unzureichender Kostentransparenz?
Welche Informationen müssen der WEG zur Beschlussfassung über Sanierungskosten vorliegen?
Für eine rechtmäßige Beschlussfassung über Sanierungskosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen den Eigentümern bestimmte grundlegende Informationen vorliegen. Eine ausreichende Entscheidungsgrundlage ist zwingend erforderlich. Dies bedeutet, dass aktuelle Angebote oder realistische Kostenschätzungen von Fachleuten vorhanden sein müssen. Diese Schätzungen sollten auch moderate Preissteigerungen berücksichtigen, um eine möglichst genaue Kostenprognose zu ermöglichen.
Es ist wichtig zu betonen, dass detaillierte Ausschreibungen nicht zwingend notwendig sind. Die Eigentümer benötigen jedoch genügend Informationen, um die finanziellen Auswirkungen der geplanten Sanierungsmaßnahmen einschätzen zu können. Dies umfasst in der Regel eine Übersicht über die geplanten Arbeiten, deren Umfang und die damit verbundenen Kosten.
Die Kostenschätzungen sollten möglichst aktuell sein, um die reale Marktsituation widerzuspiegeln. Veraltete Angebote oder Schätzungen, die die aktuelle Preisentwicklung nicht berücksichtigen, können zu einer Fehleinschätzung der tatsächlichen Kosten führen und somit die Entscheidungsgrundlage der Eigentümer beeinträchtigen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Transparenz der Informationen. Die Eigentümer sollten die Möglichkeit haben, die vorgelegten Angebote oder Kostenschätzungen zu prüfen und nachzuvollziehen. Dies kann beispielsweise durch eine übersichtliche Aufstellung der geplanten Maßnahmen und der damit verbundenen Kosten erreicht werden.
Im Kontext des erwähnten Gerichtsurteils des Amtsgerichts München (Az.: II-9 UF 76/23) vom 19.07.2023 zur Nichtigkeit eines WEG-Sonderumlagenbeschlusses für eine Fassadensanierung ist hervorzuheben, dass die Qualität der Entscheidungsgrundlage entscheidend für die Rechtmäßigkeit des Beschlusses sein kann. Fehlerhafte oder unzureichende Informationen können dazu führen, dass ein Beschluss anfechtbar oder sogar nichtig ist.
Die Verwaltung der WEG spielt eine zentrale Rolle bei der Bereitstellung der notwendigen Informationen. Sie ist in der Regel dafür verantwortlich, die erforderlichen Angebote oder Kostenschätzungen einzuholen und den Eigentümern in verständlicher Form zur Verfügung zu stellen. Dabei sollte sie darauf achten, dass die Informationen vollständig, aktuell und für alle Eigentümer nachvollziehbar sind.
Es ist ratsam, dass die WEG bei größeren Sanierungsvorhaben einen Fachmann hinzuzieht, der die geplanten Maßnahmen beurteilt und eine fundierte Kostenschätzung abgibt. Dies kann beispielsweise ein Architekt oder ein Bauingenieur sein. Die Expertise eines Fachmanns kann dazu beitragen, die Qualität der Entscheidungsgrundlage zu verbessern und das Risiko von Fehleinschätzungen zu minimieren.
Die Eigentümer sollten ausreichend Zeit haben, um die vorgelegten Informationen zu prüfen und zu bewerten. Es ist daher empfehlenswert, die Unterlagen rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung zur Verfügung zu stellen. Dies ermöglicht es den Eigentümern, sich gründlich mit den geplanten Maßnahmen und den damit verbundenen Kosten auseinanderzusetzen.
Wie weit reicht der Ermessensspielraum einer WEG bei gestiegenen Sanierungskosten?
Der Ermessensspielraum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei gestiegenen Sanierungskosten ist beträchtlich, solange die Kostensteigerungen moderat und überschaubar bleiben. Das Gericht gesteht den WEGs zu, von einer vollständigen Neuausschreibung abzusehen, wenn die Kostenzunahme in einem vertretbaren Rahmen liegt. In solchen Fällen genügt es, eine Neukalkulation auf Basis aktualisierter Angebote vorzunehmen.
Bei der Beurteilung des Ermessensspielraums spielt das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung eine zentrale Rolle. Die WEG muss ihre Entscheidungen so treffen, dass sie den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Dies bedeutet, dass die Gemeinschaft bei Kostensteigerungen sorgfältig abwägen muss zwischen der Notwendigkeit der Sanierung, den finanziellen Belastungen für die Eigentümer und der Dringlichkeit der Maßnahmen.
Die Grenzen des Ermessensspielraums werden dort erreicht, wo die Kostensteigerungen so erheblich sind, dass sie die ursprüngliche Kalkulation fundamental in Frage stellen. In einem solchen Fall wäre eine vollständige Neuausschreibung oder zumindest eine umfassende Neubewertung der Sanierungsmaßnahme erforderlich.
Ein Beispiel verdeutlicht die Problematik: Steigen die Kosten für eine geplante Fassadensanierung um 10%, kann dies noch als moderat angesehen werden. Die WEG könnte in diesem Fall beschließen, die Sanierung wie geplant durchzuführen und die Mehrkosten durch eine erhöhte Sonderumlage zu decken. Erhöhen sich die Kosten jedoch um 50% oder mehr, wäre der Ermessensspielraum überschritten. In diesem Fall müsste die WEG die gesamte Maßnahme neu bewerten und möglicherweise alternative Lösungen in Betracht ziehen.
Der Ermessensspielraum erstreckt sich auch auf die Wahl des Kostenverteilungsschlüssels für die Sonderumlage. Die WEG kann hier von der gesetzlichen Regelung abweichen, solange die gewählte Verteilung sachlich gerechtfertigt ist und keine ungerechtfertigte Benachteiligung einzelner Eigentümer zur Folge hat.
Bei der Ausübung ihres Ermessens muss die WEG stets die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit beachten. Dies bedeutet, dass sie auch bei gestiegenen Kosten verpflichtet ist, die wirtschaftlichste Lösung zu wählen, die den Zweck der Sanierung erfüllt. Gleichzeitig darf die Qualität der Sanierungsmaßnahme nicht unverhältnismäßig leiden, nur um Kosten zu sparen.
Die Nichtigkeit eines Sonderumlagebeschlusses für eine Fassadensanierung kommt nur in extremen Fällen in Betracht. Ein Beschluss wäre beispielsweise nichtig, wenn er so unbestimmt ist, dass sich Umfang und Verteilung der Sonderumlage nicht eindeutig entnehmen lassen. Auch ein Verstoß gegen zwingende gesetzliche Vorschriften oder die guten Sitten könnte zur Nichtigkeit führen.
In der Praxis ist es für WEGs ratsam, bei erheblichen Kostensteigerungen transparent zu kommunizieren und die Eigentümer frühzeitig einzubinden. Eine sorgfältige Dokumentation der Entscheidungsfindung und der Gründe für die gewählte Vorgehensweise kann dazu beitragen, spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Unter welchen Voraussetzungen kann ein Sanierungsbeschluss angefochten werden?
Ein Sanierungsbeschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann unter bestimmten Voraussetzungen angefochten werden. Der wichtigste Anfechtungsgrund ist ein Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung bei der Beschlussfassung. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Kostentransparenz völlig unzureichend ist und die Eigentümer keine ausreichende Entscheidungsgrundlage haben.
Für einen rechtmäßigen Sanierungsbeschluss ist es in der Regel ausreichend, wenn eine realistische Kostenschätzung durch Fachleute vorliegt. Die Wohnungseigentümer müssen nicht über jedes Detail der geplanten Sanierung informiert werden. Es genügt, wenn sie die wesentlichen Eckpunkte der Maßnahme und eine fundierte Einschätzung der zu erwartenden Kosten kennen.
Ein weiterer möglicher Anfechtungsgrund kann eine unzureichende Vorbereitung der Beschlussfassung sein. Vor größeren Sanierungsmaßnahmen sollten grundsätzlich mehrere Kostenangebote eingeholt werden, um den Eigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage zu bieten. Liegt nur ein einziges Angebot vor, kann dies unter Umständen als Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung gewertet werden.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Beschlussfassung erhoben werden. Zudem ist sie innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen. Diese Fristen sind strikt einzuhalten, da es sich um materielle Ausschlussfristen handelt. Eine verspätete Klageerhebung führt dazu, dass der Beschluss bestandskräftig wird, selbst wenn er eigentlich anfechtbar gewesen wäre.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen anfechtbaren und nichtigen Beschlüssen. Ein Beschluss ist nur dann nichtig und damit von Anfang an unwirksam, wenn er gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt, auf deren Einhaltung nicht wirksam verzichtet werden kann. Die meisten Formvorschriften für Eigentümerversammlungen können jedoch durch Vereinbarungen abgeändert werden. In solchen Fällen sind die gefassten Beschlüsse lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.
Im Zusammenhang mit dem erwähnten Gerichtsurteil des Amtsgerichts München vom 19.07.2023 (Az.: 1295 C 396/23 WEG) wurde klargestellt, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer wegen unzureichender Bestimmtheit nur dann nichtig ist, wenn er keinen sinnvollen Regelungsgehalt mehr entfaltet. Dies bedeutet, dass selbst bei gewissen Unklarheiten oder Ungenauigkeiten ein Beschluss nicht automatisch nichtig ist, solange sein wesentlicher Inhalt noch erkennbar und umsetzbar bleibt.
Bei der Anfechtung eines Sanierungsbeschlusses ist zu beachten, dass das Gericht nur den Zustand zum Zeitpunkt der Beschlussfassung berücksichtigt. Spätere Entwicklungen oder nachträglich bekannt gewordene Umstände spielen für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Beschlusses keine Rolle.
Für die erfolgreiche Anfechtung eines Sanierungsbeschlusses muss der klagende Wohnungseigentümer darlegen und beweisen, inwiefern der Beschluss gegen die ordnungsgemäße Verwaltung verstößt. Dabei sind die Anforderungen an die Begründetheit der Klage relativ hoch. Es reicht nicht aus, lediglich Zweifel an der Sinnhaftigkeit oder Wirtschaftlichkeit der beschlossenen Maßnahme zu äußern. Vielmehr muss ein konkreter Verstoß gegen rechtliche Vorgaben oder die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung nachgewiesen werden.
Wie ausführlich müssen Sanierungskosten vor der Beschlussfassung geprüft werden?
Für die Beschlussfassung über eine Sonderumlage zur Finanzierung einer Fassadensanierung müssen die Sanierungskosten nicht bis ins letzte Detail geprüft werden. Es ist ausreichend, wenn den Wohnungseigentümern eine realistische Einschätzung der zu erwartenden Kosten vorliegt. Diese Einschätzung sollte auf aktuellen Angeboten oder Kostenschätzungen von Fachleuten basieren.
Die Wohnungseigentümer benötigen für ihre Entscheidung eine angemessene Entscheidungsgrundlage. Diese muss nicht zwingend auf einer detaillierten Ausschreibung beruhen. Vielmehr genügt es, wenn die Eigentümer einen fundierten Überblick über den ungefähren finanziellen Umfang der geplanten Sanierungsmaßnahme erhalten.
Bei der Vorbereitung eines Sonderumlagenbeschlusses ist es ratsam, mehrere Angebote oder Kostenschätzungen einzuholen. Dies ermöglicht den Wohnungseigentümern, die voraussichtlichen Kosten besser einzuschätzen und verschiedene Optionen zu vergleichen. Die Angebote oder Schätzungen sollten möglichst aktuell sein, um die aktuelle Marktlage widerzuspiegeln.
Es ist wichtig zu betonen, dass ein Sonderumlagenbeschluss nicht automatisch nichtig wird, wenn die tatsächlichen Kosten später von der ursprünglichen Schätzung abweichen. Die Rechtsprechung erkennt an, dass bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen wie einer Fassadensanierung gewisse Unsicherheiten bezüglich der endgültigen Kosten bestehen können.
Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft spielt eine wichtige Rolle bei der Vorbereitung des Beschlusses. Er sollte die Eigentümer über den Sanierungsbedarf informieren und ihnen die eingeholten Angebote oder Kostenschätzungen vorlegen. Dabei ist es hilfreich, wenn der Verwalter die verschiedenen Optionen erläutert und auf mögliche Vor- und Nachteile hinweist.
In komplexeren Fällen kann es sinnvoll sein, einen Fachmann wie einen Architekten oder Bauingenieur hinzuzuziehen. Dieser kann eine detailliertere Einschätzung des Sanierungsbedarfs und der damit verbundenen Kosten vornehmen. Die Einbeziehung eines Experten kann dazu beitragen, die Entscheidungsgrundlage für die Wohnungseigentümer zu verbessern und das Risiko einer späteren Anfechtung des Beschlusses zu verringern.
Bei der Beschlussfassung selbst sollten die Wohnungseigentümer die Gesamthöhe der Sonderumlage festlegen. Es ist ratsam, auch den Kostenverteilungsschlüssel und die Fälligkeit der Zahlungen im Beschluss zu regeln. Dies erhöht die Rechtssicherheit und vermeidet spätere Streitigkeiten über die konkrete Umsetzung der Sonderumlage.
Es ist zu beachten, dass ein Sonderumlagenbeschluss vorläufigen Charakter hat. Die endgültige Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten erfolgt erst nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen. Sollten die tatsächlichen Kosten von der ursprünglichen Schätzung abweichen, kann dies in der späteren Jahresabrechnung berücksichtigt werden.
Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung über eine Sonderumlage einen gewissen Ermessensspielraum. Sie müssen abwägen zwischen der Notwendigkeit der Sanierung, den zu erwartenden Kosten und der finanziellen Belastung für die einzelnen Eigentümer. Ein sorgfältig vorbereiteter und begründeter Beschluss über eine Sonderumlage wird in der Regel vor Gericht Bestand haben, auch wenn nicht jedes Detail der Kostenkalkulation im Vorfeld geklärt wurde.
Welche Rechte haben Eigentümer bei unzureichender Kostentransparenz?
Bei unzureichender Kostentransparenz haben Wohnungseigentümer das Recht, einen Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft gerichtlich anzufechten. Die Anfechtung kann erfolgreich sein, wenn die Kostenkalkulation völlig unzureichend ist und keine belastbare Entscheidungsgrundlage bietet. Allerdings stellen die Gerichte keine überzogenen Anforderungen an die Kostentransparenz. Eine realistische Kostenschätzung durch Fachleute wird in der Regel als ausreichend angesehen, auch wenn noch keine detaillierten Ausschreibungen vorliegen.
Wohnungseigentümer können vor der Beschlussfassung Einsicht in die vorhandenen Kostenkalkulationen und Angebote verlangen. Sie haben das Recht, kritische Fragen zur finanziellen Planung zu stellen und gegebenenfalls eigene Alternativvorschläge einzubringen. Wird dieses Informationsrecht missachtet, kann dies ein Anfechtungsgrund sein.
Die Rechtsprechung berücksichtigt, dass bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oft noch keine exakten Kosten feststehen. Eine gewisse Kostenunsicherheit ist daher zulässig, solange eine seriöse Schätzung vorliegt. Eigentümer müssen akzeptieren, dass sich die tatsächlichen Kosten im Rahmen üblicher Schwankungen von der ursprünglichen Kalkulation unterscheiden können.
Bei der gerichtlichen Überprüfung wird beurteilt, ob die Eigentümer auf Basis der vorliegenden Informationen eine fundierte Entscheidung treffen konnten. Maßgeblich ist, ob zum Zeitpunkt der Beschlussfassung eine ordnungsgemäße Verwaltung vorlag. Nachträgliche Kostenerhöhungen führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit des Beschlusses.
Neben der Anfechtungsklage haben Eigentümer die Möglichkeit, in der Eigentümerversammlung gegen den Beschluss zu stimmen oder Alternativvorschläge einzubringen. Sie können auch eine Vertagung der Abstimmung beantragen, um zunächst weitere Kostenermittlungen durchzuführen. Diese Rechte sollten möglichst frühzeitig wahrgenommen werden.
Bei gravierenden Mängeln der Kostentransparenz, die eine sinnvolle Willensbildung der Eigentümer verhindern, kann ein Beschluss im Extremfall sogar nichtig sein. Die Schwelle hierfür ist allerdings sehr hoch. Eine Nichtigkeit kommt nur in Betracht, wenn der Beschluss keinen sinnvollen Regelungsgehalt mehr hat.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Sonderumlage: Eine einmalige zusätzliche Zahlung, die von den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für außergewöhnliche und teure Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum aufgebracht werden muss. Im vorliegenden Fall wurde eine Sonderumlage von 500.000 Euro für die Finanzierung der Fassadensanierung beschlossen. Die Kosten werden nach den Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt.
- Beschlussmängel: Formelle oder inhaltliche Fehler bei der Beschlussfassung in einer WEG, die dazu führen können, dass der Beschluss unwirksam oder anfechtbar ist. Mögliche Mängel sind beispielsweise Verstöße gegen Formvorschriften, fehlende Beschlussfähigkeit oder eine unzureichende Entscheidungsgrundlage. Ein solcher Mangel wurde von der klagenden Eigentümerin geltend gemacht, da sie die Kostengrundlage für unzureichend hielt.
- Ordnungsgemäße Verwaltung: Ein wichtiger Grundsatz im Wohnungseigentümerrecht, der besagt, dass die Gemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten hat. Dies umfasst beispielsweise wirtschaftliches Handeln, Rücksichtnahme auf berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer und ausreichende Information. Ein Verstoß gegen diesen Grundsatz kann zur Unwirksamkeit von Beschlüssen führen.
- Anfechtungsklage: Eine Klage gegen einen Beschluss einer WEG mit dem Ziel, diesen für unwirksam zu erklären. Im vorliegenden Fall erhob eine Eigentümerin eine solche Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse zur Fassadensanierung, da sie Mängel in der Beschlussfassung sah. Das Gericht wies die Klage jedoch ab.
- Ermessensspielraum: Ein gewisser Handlungsspielraum, den Gerichte der Verwaltung oder Organisationen wie einer WEG einräumen, solange deren Entscheidungen vertretbar und nicht offensichtlich fehlerhaft sind. Im Urteil wurde der Ermessensspielraum der WEG bestätigt, von einer Neuausschreibung bei moderaten Kostensteigerungen abzusehen.
- Belastbare Kostengrundlage: Eine zuverlässige und ausreichende Entscheidungsgrundlage über die zu erwartenden Kosten, die der WEG vorliegen muss, um einen Beschluss über Sanierungsmaßnahmen zu fassen. Laut Gericht reichten aktualisierte Angebote, Kostenschätzungen von Fachleuten und Erläuterungen in der Versammlung aus, um diese Voraussetzung zu erfüllen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 21 Abs. 3, 4, 5 Nr. 2 WEG: Diese Paragraphen regeln die Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Insbesondere geht es um die Anforderungen an die ordnungsgemäße Verwaltung, die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen sowie die Beschlussfähigkeit. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Beschlüsse zur Fassadensanierung ordnungsgemäß gefasst wurden und ob die Eigentümer ausreichend informiert waren.
- § 28 Abs. 1 WEG: Dieser Paragraph regelt die Kostenverteilung in einer WEG. Grundsätzlich sind die Eigentümer verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die beschlossene Sonderumlage den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und ob die Eigentümer ausreichend über die Kosten informiert wurden.
- § 16 Abs. 2 WEG: Dieser Paragraph regelt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Verwaltung muss den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Entscheidung der WEG, auf eine Neuausschreibung der Fassadensanierungsarbeiten zu verzichten und stattdessen die aktualisierten Preise der Firmen von 2020 zu verwenden, diesen Grundsätzen entspricht.
- § 242 BGB: Dieser Paragraph beinhaltet den Grundsatz von Treu und Glauben. Er verpflichtet die Vertragsparteien, sich bei der Ausübung ihrer Rechte und Pflichten redlich und fair zu verhalten. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die WEG bei der Beschlussfassung über die Fassadensanierung und die Sonderumlage die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigt hat.
- § 133, 157 BGB: Diese Paragraphen betreffen die Auslegung von Willenserklärungen, wie z.B. Beschlüssen einer WEG. Es geht darum, den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Im vorliegenden Fall ist relevant, wie die Beschlüsse der WEG zur Fassadensanierung auszulegen sind und ob sie den Willen der Eigentümer widerspiegeln.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1295 C 396/23 WEG – Urteil vom 19.07.2023
Lesen Sie hier das Urteil…
In dem Rechtsstreit wegen Beschlussanfechtung erlässt das Amtsgericht München am 19.07.2023 aufgrund des Sachstands vom 30.06.2023 ohne mündliche Verhandlung mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO folgendes Endurteil
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 220.125,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin einer Eigentumswohnung in der WEG M..
In der Eigentümerversammlung vom 07.05.2019 wurde die Fassadensanierung sowie die Beauftragung des Ingenieurbüros mit der Planung, Ausschreibung und Einholung von Angeboten beschlossen.
Die Sanierung wurde zunächst nicht durchgeführt.
Im Vorfeld der ETV vom 12.08.2022 fragte das bei den Firmen, die ihre Angebote bereits im Jahre 2020 abgegeben hatten, die aktuellen Preise ab. Mit Schreiben vom 27.07.2022 wurden diese der Hausverwaltung mitgeteilt (Anlage B 2).
In der Versammlung vom 12.08.2022 beriet Herr … über die seit 2020 eingetretene Preissteigerung und erklärte, von welchen Preisen im Jahr 2023 auszugehen sei.
In der Eigentümerversammlung vom 12.08.2022 wurde u.a. folgender Beschluss gefasst:
„TOP 2: Beschlussantrag über die Finanzierung der geplanten Fassadensanierung (voraussichtlich in 2023) in der … . Für die Finanzierung wird eine Sonderumlage in Höhe von 500.000 Euro benötigt, die nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt wird. Der Einzug dieser Sonderumlage soll zum 10.11.2022 erfolgen.
…
Danach ergeht folgender Beschluss:
Die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage für die Fassadensanierung der Häuser in Höhe von 500.000 Euro, aufgeteilt nach Miteigentumsanteilen. Die Sonderumlage wird am 10.11.2022 per Lastschrift eingezogen und auf dem neu eingerichteten Festgeldkonto aufbewahrt. Die HV berechnet die Höhe der Sonderumlage für alle Eigentümer und versendet entsprechende Informationen zusammen mit dem Protokoll der Versammlung.“
Der Beschluss ist bestandskräftig.
In der Eigentümerversammlung vom 20.12.2022 beriet Herr … über die seit 2020 eingetretene Preissteigerung und erklärte, von welchen Preisen im Jahr 2023 auszugehen sei.
In der Eigentümerversammlung der Beklagten am 20.12.2022 (Protokoll vgl. Anlage K 1) wurden u.a. folgende Beschlüsse gefasst:
„TOP 2: Beschlussantrag über die Fassadensanierug am VH und RG des Anwesens. Das vorhandene gesamte WDVS mit einer EPS-Dämmung (WLG040) soll demontiert und durch ein WDVS mit Mineralwolldämmstoff (WLG035), beide Dämmstoffdicken 60 mm, ersetzt werden.
Es entsteht eine ausführliche Diskussion, in der Herr … I. durch die Eigentümer gestellten Fragen beantwortet, u.a. zur Entscheidung für den Mineralwolldämmstoff, in Bezug auf die Entflammbarkeit und die Wärmeleitfähigkeit. Aktuell beträgt diese WLG 040 und wird sich durch die Erneuerung ca. auf WLG 035 verbessern. Die vorhandene Dicke des Dämmstoffes liegt bei 60 mm und wird in dem Fall bei der Sanierung nicht verändert. Eine Veränderung der Dicke des Dämmstoffes auf z.B. 100 mm würde zwingend zu weiteren zusätzlichen Änderungen an der Fassade (z.B. Balkongeländer) führen und damit auch zu weiteren Kosten.
Frau … erscheint während der Diskussion, um 17.40 Uhr. Damit sind 10 von 14 stimmberechtigten Eigentümern vertreten.
Frau … weist nochmal auf den oben vorgelesenen Text von Familie …hin. Danach folgt noch eine kurze Diskussion über die zukünftigen Preisentwicklungen in der Baubranche aufgrund der aktuellen Inflation.
…
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Fassadensanierung am VH und RG des Anwesens durchzuführen. Das vorhandene gesamte WDVS mit einer EPS Dämmung (WLG040) soll demontiert und durch ein WDVS mit Mineralwolldämmstoff (WLG035), beide Dämmstoffdicken 60 mm, ersetzt werden.
Die Fa. wird darauf achten, dass die aktuellen gesetzlichen Auflagen betr. Dämmungsmaßnahmen bei der Ausführung der Fassadensanierung beachtet werden.“
TOP 4:
„Die Eigentümergemeinschaft bevollmächtigt die Hausverwaltung, im Namen und auf Kosten der WEG die mit den folgenden Maßnahmen zu beauftragen:
– Durchführung von Vergabe und Vertragsverhandlungen mit den Fachfirmen,
– Anfertigung von entsprechenden Vertragsunterlagen,
– Überwachung der gesamten Maßnahmen, verbunden mit der unter TOP 2 geschlossenen
Fassadensanierung am VH und RG des Anwesens.“
…
TOP 6:
„Die Eigentümergemeinschaft bevollmächtigt die Hausverwaltung zur Vergabe der Aufträge an die Fachfirmen und Unterzeichnung der entsprechenden Verträge im Namen und auf Kosten der WEG und in Absprache mit den gewählten Vertretern der Eigentümergemeinschaft (Frau … zusammen mit Herrn … oder nur eine der beiden Personen).“
Die Klägerin führt aus, dass die Beschlussfassung zu TOP 2 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil sie unter Zugrundelegung der angebotenen Preise aus dem Jahre 2020 erfolgt sei. Es hätte ein aktualisiertes Angebot vorgelegt werden müssen, damit sich jeder Eigentümer im Klaren sein hätte können, in welchen Dimensionen sich die Fassadensanierung nun bewege. Die Vorlage neuer Angebote vor der Beschlussfassung sei auch zeitlich möglich gewesen, da die Probleme nicht akut gewesen seien. Auch der Beschluss zu TOP 4 widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da keine Übersicht der zu erwartenden Kosten für die Bauüberwachung vorgelegen habe, insbesondere auch keine anderen Angebote. Die Kosten für die Bauüberwachung richte sich nach HOAI auch nach den Kosten für die Gesamtmaßnahme, die gerade nicht absehbar gewesen seien. Der Beschluss zu TOP 6 entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Hausverwaltung ohne Kostenrahmen zum Vertragsschluss und zur Verteilung von Aufträgen ermächtigt worden sei.
Die Klägerin beantragt, der Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG München vom 20.12.2022 zu TOP 2 wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG München vom 20.12.2022 zu TOP 4 wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG München vom 20.12.2022 zu TOP 6 wird für ungültig erklärt.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte führt aus, es habe vor dem Hintergrund der Beratung durch die und Herr …n selbst und die durch diese eingeholten Informationen innerhalb des Ermessensspielraums der WEG gelegen, von einer erneuten Ausschreibung abzusehen. Es habe eine verlässliche und belastbare Auskunft zu den zu erwartenden Kosten vorgelegen. Im Übrigen sei der Klägerin bereits seit der Versammlung vom 12.08.2022 bekannt gewesen, welche Kosten auf sie zukommen würden. Aus dem Schreiben der vom 27.07.2022 ergäben sich auch ausdrücklich die zu erwartenden Kosten der Bauüberwachung. In dieser Höhe habe sie der beratend anwesende Herr … auch in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung beziffert.
Diese seien auch in der Sonderumlage enthalten. Nachdem die Fassadensanierung sowie die Beauftragung der bereits in der Eigentümerversammlung vom 07.05.2019 beschlossen worden war, handle es sich um einen Folgeauftrag, für den die Einholung anderer Angebote nicht erforderlich sei. Bei der Beauftragung der mit der Objektüberwachung handle es sich dabei um die Beauftragung der weiteren Leistungsphase 8 nach der HOAI. Die Beauftragung eines anderen Unternehmens mit der Ausführung hätte gerade ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen.
Im Übrigen wird auf die jeweiligen Schriftsätze der Parteien mit Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Amtsgericht München als Wohnungseigentumsgericht gem. §§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2c GVG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig.
2. Die Klage ist nicht begründet. Die Beschlüsse sind weder nichtig noch aus innerhalb der Fristen des § 45 WEG vorgetragenen Gründen wirksam angefochten.
a) Die Beschlüsse widersprechen nicht aus den von der Klägerin vorgebrachten Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die angefochtenen Beschlüsse sind vom Ermessen der WEG gedeckt.
Die Klägerin bringt gegen die angefochtenen Beschlüsse TOP 2, 4 und 6 insgesamt vor, dass bei Beschlussfassung die Kosten nicht abschätzbar gewesen seien.
aa) Aus dem Sachvortrag der Parteien ergibt sich, dass unstreitig hier ursprünglich drei Alternativangebote für die Fassadensanierung vorlagen und bereits 2019 die mit der Beratung und Planung beauftragt worden war. Aus der Anlage B 1 ergibt sich, dass aktualisierte Angebote eingeholt wurden. Dies beruhte nach den dortigen Angaben auf einem Beschluss vom 08.06.2022.
Nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten erläuterte Herr … in der Versammlung vom 12.08.2022 die – soweit vorhanden – aktualisierten Angebote aus dem vorgelegten Schreiben B 1 und den sich hieraus ergebenden Kostenrahmen. In diesem Kostenrahmen sind im Ergebnis auch die Kosten für die Bauüberwachung enthalten (vgl. TOP 5 vom 20.12.2022).
Auf dieser Grundlage erfolgte die (bestandskräftige) Beschlussfassung über die Sonderumlage in Höhe von 500.000,00 EUR. Der Einwand der Klägerin, der finanzielle Aufwand sei nicht abschätzbar gewesen, ist insoweit nicht nachvollziehbar.
bb) Hinsichtlich der Versammlung vom 20.12.2022 ergibt sich im Übrigen ausdrücklich aus dem Protokoll, dass Herr … anwesend war, der die geplanten Maßnahmen erläuterte und Fragen beantwortete. Die Klägerin hat dies nicht bestritten – im Schriftsatz vom 16.05.2023 wird lediglich mit Nichtwissen bestritten, „welches Wissen Herr … von der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung“ hatte.
Neben den zumindest zum Teil aktualisierten Angeboten wurde die WEG damit bei der Beschlussfassung auch von einem Fachmann beraten (vgl. hierzu auch Zschieschack, ZWE 2022, 346 Ziffer 2.).
Insgesamt lag daher zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sowohl hinsichtlich der Maßnahme an sich als auch hinsichtlich der damit verbundenen Kosten eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer vor.
b) Die angefochtenen Beschlüsse sind auch nicht nichtig.
Die Klagepartei hat keine Nichtigkeitsgründe vorgetragen.
Es kann dabei offenbleiben, ob der Beschluss TOP 6 ausreichend bestimmt ist. Die Klagepartei hat innerhalb der Fristen des $ 45 WEG diesbezüglich lediglich allgemein die Frage des Kostenrahmens gerügt (hierzu Nr. 2 a), nicht eine eventuelle Unbestimmtheit im Übrigen. Jedenfalls ist der Beschluss jedoch nicht nichtig. Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er keinen sinnvollen Regelungsgehalt mehr entfaltet. Dies ist hier offensichtlich nicht der Fall.
Auch andere Nichtigkeitsgründe sind nicht ersichtlich.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Die Berechnung des Streitwerts erfolgt in Beschlussklagen nach § 44 Abs. 1 WEG n.F. nach der in § 49 GKG n.F. getroffenen Regelung.
Danach wird der Streitwert auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festgesetzt.
Er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht überschreiten.
Das Gesamtinteresse beträgt nach der Klageschrift 500.000,00 EUR (Höhe der für die Sanierung angesetzten Sonderumlage). Der Anteil der Klägerin an der Sonderumlage beträgt 29.350,00 EUR, ihr 7,5faches Interesse somit 220.125,00 EUR. Das Gericht geht davon aus, dass der Verkehrswert ihres Wohneigentums damit noch nicht überschritten ist.
