Balkonkraftwerke: Keine Privilegierung als bauliche Veränderung im WEG
Das Landgericht Frankfurt/Main entschied, dass die Installation von Balkonkraftwerken als bauliche Veränderung anzusehen ist, die der Zustimmung in einer Eigentümerversammlung bedarf. Der Rückbau einer ohne Zustimmung installierten Solaranlage kann rechtmäßig gefordert werden. Dieses Urteil verdeutlicht die Notwendigkeit der Einhaltung von WEG-Bestimmungen bei der Anbringung von Balkonsolaranlagen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Balkonkraftwerke gelten als bauliche Veränderungen gemäß § 20 Abs. 1 WEG.
- Für deren Installation ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
- Ein Rückbauanspruch besteht, wenn die Installation ohne Zustimmung erfolgt.
- Die Entscheidung über Rückbauansprüche entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
- Eine optische Beeinträchtigung durch die Anlage kann als Grund für einen Rückbauanspruch gelten.
- Formelle Mängel des Beschlusses wurden nicht festgestellt.
- Das Gericht verwies auf die Notwendigkeit, im Hauptsacheverfahren zu klären, ob ein Rückbauanspruch tatsächlich besteht.
- Der Fall verdeutlicht die Wichtigkeit, die aktuellen WEG-Bestimmungen bei der Installation von Solaranlagen zu berücksichtigen.
Übersicht
- 1 Balkonkraftwerke: Keine Privilegierung als bauliche Veränderung im WEG
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Balkonkraftwerke im WEG: Rechtliche Einordnung und Privilegierung
- 2.2 Rechtsstreit um Balkonkraftwerke und Wohneigentumsgesetz
- 2.3 Die Ursache des Rechtsstreits: Balkonsolaranlage vs. WEG-Bestimmungen
- 2.4 Gerichtliche Entscheidung: Balkonkraftwerk als bauliche Veränderung
- 2.5 Bedeutung des Urteils für die Zukunft von Balkonsolaranlagen in WEGs
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 3.1 Was bedeutet eine bauliche Veränderung im Kontext des Wohneigentumsgesetzes (WEG) und welche Kriterien sind dafür maßgeblich?
- 3.2 Inwiefern ist die Installation von Balkonkraftwerken als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG zu verstehen?
- 3.3 Welche Rolle spielt die Zustimmung einer Eigentümerversammlung bei der Anbringung von Solaranlagen in einer WEG?
- 4 Das vorliegende Urteil
Balkonkraftwerke im WEG: Rechtliche Einordnung und Privilegierung
Die Nutzung von Balkonkraftwerken zur Erzeugung erneuerbarer Energie ist in den letzten Jahren immer beliebter geworden. Doch wie sieht die rechtliche Einordnung von Balkonkraftwerken im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus? Das Landgericht Frankfurt/Main hat in einem Urteil entschieden, dass Balkonkraftwerke als bauliche Veränderungen anzusehen sind und keine Privilegierung gemäß § 20 Abs. 2 WEG genießen.
Im Folgenden werden die Details dieses Urteils beleuchtet, um zu verstehen, welche Konsequenzen dies für Eigentümer und Mieter haben kann.
Rechtsstreit um Balkonkraftwerke und Wohneigentumsgesetz
In einem bemerkenswerten Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main wurde kürzlich ein Fall verhandelt, der für viele Wohnungseigentümer und Interessenten von Balkonkraftwerken von großer Bedeutung ist. Der Fall dreht sich um die Anbringung einer Solaranlage an einem Balkon in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und die daraus resultierenden rechtlichen Konsequenzen.
Die Ursache des Rechtsstreits: Balkonsolaranlage vs. WEG-Bestimmungen
Ein Wohnungseigentümer hatte an seinem Balkon eine Solaranlage angebracht, was zu einem Rechtsstreit in seiner WEG führte. Die zentrale Fragestellung war, ob die Anbringung der Solaranlage als bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) zu betrachten ist. Dies hätte bedeutet, dass für die Installation ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich gewesen wäre. Der Kläger argumentierte, dass die Anlage nicht fest mit dem Gebäude verbunden sei und das Erscheinungsbild nicht wesentlich beeinträchtige, während die Gegenseite einen Rückbauanspruch geltend machte.
Gerichtliche Entscheidung: Balkonkraftwerk als bauliche Veränderung
Das Landgericht Frankfurt/Main entschied, dass die Installation der Solaranlage tatsächlich eine bauliche Veränderung darstellt. Damit folgte das Gericht der Ansicht, dass jede dauerhafte Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes, hier durch die Solaranlage, unter diese Kategorie fällt. Die Entscheidung des Amtsgerichts, das zugunsten des Rückbauanspruchs entschieden hatte, wurde somit bestätigt. Das Gericht betonte, dass auch die Möglichkeit, die Anlage mit wenigen Handgriffen zu entfernen, das Vorliegen einer baulichen Veränderung nicht ausschließt.
Bedeutung des Urteils für die Zukunft von Balkonsolaranlagen in WEGs
Das Urteil des Landgerichts hat weitreichende Konsequenzen für Wohnungseigentümer, die die Installation von Balkonkraftwerken in Betracht ziehen. Es unterstreicht die Notwendigkeit, bei solchen Vorhaben die Regeln und Vorschriften der WEG zu beachten und insbesondere die erforderlichen Beschlüsse der Eigentümerversammlung einzuholen. Die Entscheidung zeigt auch, dass die optische Beeinträchtigung des Gebäudes eine wichtige Rolle bei der Beurteilung solcher Maßnahmen spielt. Das Urteil gibt somit einen klaren Rahmen vor, innerhalb dessen sich Wohnungseigentümer bewegen müssen, wenn sie Änderungen an ihrem Eigentum vornehmen wollen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen.
Insgesamt bildet das Urteil des Landgerichts Frankfurt eine wichtige Referenz für ähnliche Fälle in der Zukunft und bietet eine klare Richtschnur für die Beurteilung von baulichen Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was bedeutet eine bauliche Veränderung im Kontext des Wohneigentumsgesetzes (WEG) und welche Kriterien sind dafür maßgeblich?
Eine „bauliche Veränderung“ im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bezeichnet jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und vom früheren ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes abweicht. Sie umfasst Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum substanziell und dauerhaft, also nicht nur vorübergehend, umgestalten. Beispiele für bauliche Veränderungen können der Einbau oder Umbau von Dachfenstern, das Verputzen einer Fassade, die Modernisierung von Heizungs- und Lüftungssystemen oder der Einbau einer Gasetagenheizung sein.
Es gibt bestimmte Kriterien, die für eine bauliche Veränderung maßgeblich sind. Erstens, die Maßnahme muss über die Grenze der ordnungsgemäßen Erhaltung hinausgehen. Zweitens, sie darf nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen. Drittens, jede Maßnahme der baulichen Veränderung bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Viertens, die Kosten für bauliche Veränderungen sind in der Regel von den Eigentümern zu tragen, die diese beschlossen haben.
Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verpflichtet sind, ihren Kostenanteil zu übernehmen. Dies ist der Fall, wenn die bauliche Veränderung von zwei Dritteln der Miteigentümer beschlossen wird und diesen die Mehrheit des Gemeinschaftseigentums gehört, vorausgesetzt, dass die Kosten nicht unverhältnismäßig hoch sind. Eine weitere Ausnahme besteht, wenn die Kosten der baulichen Veränderung sich über einen angemessenen Zeitraum amortisieren, das heißt, die Investition der Eigentümer wird in dem Zeitraum durch Erträge gedeckt.
Es ist auch zu beachten, dass es sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“ gibt. Diese dienen bestimmten Zwecken, wie dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen oder dem Einbruchschutz, und können von einem Wohnungseigentümer verlangt werden.
Inwiefern ist die Installation von Balkonkraftwerken als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG zu verstehen?
Die Installation von Balkonkraftwerken wird in der Regel als bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG verstanden. Eine bauliche Veränderung erfordert eine auf Dauer angelegte umgestaltende Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, die das Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Auch wenn ein Balkonkraftwerk oft keinen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt, kann es den optischen Gesamteindruck verändern.
Das Amtsgericht Konstanz hat in einem anderen Urteil etwa entschieden, dass die Installation eines Balkonkraftwerks nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich ist. Es wurde festgestellt, dass ein am Balkon montiertes Balkonkraftwerk eine gestattungspflichtige bauliche Veränderung darstellt und es einer Beschlussfassung bedarf.
Es ist jedoch zu beachten, dass es seit der WEG-Reform im Dezember 2020 ausreicht, wenn eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft der Installation zustimmt.
Die Bundesregierung plant zudem, die Installation von Balkonkraftwerken zu erleichtern und sie in die Liste der nach § 20 Abs. 2 WEG privilegierten baulichen Veränderungen aufzunehmen. Dies würde bedeuten, dass die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr in jedem Fall erforderlich wäre.
Trotz dieser geplanten Änderungen ist es immer noch ratsam, vor der Installation eines Balkonkraftwerks die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen, um mögliche rechtliche Konflikte zu vermeiden.
Welche Rolle spielt die Zustimmung einer Eigentümerversammlung bei der Anbringung von Solaranlagen in einer WEG?
Die Zustimmung einer Eigentümerversammlung spielt bei der Anbringung von Solaranlagen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine entscheidende Rolle. Gemäß § 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist die Installation einer Solaranlage als bauliche Veränderung zu betrachten, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht.
Für die Durchführung solcher Maßnahmen ist grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Vor der WEG-Reform im Jahr 2020 musste für solche baulichen Veränderungen die Zustimmung aller Eigentümer eingeholt werden. Seit der Reform genügt jedoch die Mehrheit der auf der Eigentümerversammlung anwesenden Mitglieder der WEG.
Es gibt verschiedene Betriebskonzepte für die Nutzung von Solaranlagen in einer WEG, wie die Volleinspeisung des erzeugten Stroms ins öffentliche Netz oder die direkte Stromlieferung in die Wohnungen. Die Entscheidung für ein bestimmtes Konzept und die Installation der Anlage selbst müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Einzelne Wohnungseigentümer können auch individuelle Solaranlagen installieren, indem sie Flächen auf dem Gemeinschaftsdach pachten. Auch hierfür ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die Verpachtung der Dachfläche notwendig.
Die Bundesregierung plant, die Installation von Balkonkraftwerken zu erleichtern, indem sie in die Liste der privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG aufgenommen werden, was die Zustimmungserfordernisse weiter lockern könnte.
Zusammenfassend ist die Zustimmung der Eigentümerversammlung ein zentraler Schritt bei der Anbringung von Solaranlagen in einer WEG, da sie die rechtliche Grundlage für die Umsetzung des Projekts bildet.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 54/23 – Beschluss vom 06.11.2023
In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer – am 06.11.2023 beschlossen:
Der Kläger und Berufungskläger wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Der Kläger und Berufungskläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung des Beschlusses. Die Beklagte und Berufungsklägerin mag binnen vorgenannter Frist auch mitteilen, ob die Berufung zurückgenommen wird.
Gründe
I.
Der Kläger ist Wohnungseigentümer in der beklagten WEG. Er wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen den in der Versammlung am 29.11.2022 zu TOP 9 gefassten Beschluss über die Betreibung des Rückbaus der Solaranlage an dem Balkon des Klägers und die Bevollmächtigung des … mit der Durchsetzung des Rückbauanspruchs. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der zu TOP 9 gefasste Beschluss sei nicht für ungültig zu erklären, da er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Die Entscheidung über die Geltendmachung eines Anspruchs widerspreche nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Anspruch offensichtlich unbegründet sei. Das sei hier nicht der Fall, da ein Beseitigungsanspruch der baulichen Veränderung naheliege, der Beschluss nicht ohne zureichende Entscheidungsgrundlage gefasst worden sei und auch nicht unbestimmt sei.
Die Kläger wendet sich mit der Berufung gegen das Urteil und verfolgt den Klageantrag unverändert weiter. Das Amtsgericht sei davon ausgegangen, dass es sich bei der Anbringung der Solarmodule um eine bauliche Veränderung handele, ohne hierzu eigene Feststellungen zu treffen. Es liege keine bauliche Veränderung vor, da die Balkonsolaranlage nicht fest mit dem Gebäude verbunden sei und das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigt werde. Auch habe das Amtsgericht keinen Hinweis erteilt, dass es von einer baulichen Veränderung ausgehe. Das Amtsgericht sei zudem rechtsirrig davon ausgegangen, dass der Beschluss mit ausreichender Entscheidungsgrundlage ergangen sei. Die Beklagten hätte zu dem Vortrag des Klägers, der Beschluss sei ohne Grundlage getroffen worden, keinen substantiierten Vortrag gehalten. Im Übrigen sei zwar der Aufbau der Solaranlage nach der gegenwärtigen Rechtslage noch nicht privilegiert. Die Änderung der Rechtslage sei aber für die Beklagte vorhersehbar, weswegen in der Beschlussfassung eine unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) liege. Die Beklagte verteidigt das amtsgerichtliche Urteil. Wegen des weiteren Vorbringens in der Berufungsinstanz wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II.
Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung. Die angefochtene Entscheidung ist nicht zu beanstanden.
Das Amtsgericht hat die Klage zutreffend abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Berufung ohne Erfolg. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann zunächst auf die angefochtene Entscheidung verwiesen werden.
Der angefochtene Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären, da er ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Im Rahmen des hier vorliegenden Beschlusses über die Durchsetzung des Rückbaus der Solaranlage an dem Balkon des Klägers sind vor allem formelle Mängel zu prüfen (vgl. BGH, Urt. v. 21.07.2023 – V ZR 215/21, NZM 2023, 730, 732, Rn. 22). Ob der Rückbauanspruch tatsächlich besteht, ist in dem beabsichtigten Hauptsacheverfahren zu klären. Eine ordnungsmäßige Verwaltung ist allenfalls zu verneinen, wenn offensichtlich ein Anspruch der Gemeinschaft nicht besteht.
Ein Rückbauanspruch der Beklagten war hier nicht offensichtlich ausgeschlossen. Vielmehr handelt es sich bei einer am Balkon angebrachten Solaranlage um eine bauliche Veränderung, für die es gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf. Für die Annahme einer baulichen Veränderung ist kein Substanzeingriff erforderlich, sondern es genügt auch eine sonstige dauerhafte Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (vgl. Kammer, ZMR 2023, 568; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 27). Eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Objekts liegt hier ausweislich des von der Beklagten als Anlage B 2 … vorgelegten Lichtbildes nahe. Es spricht auch viel dafür, dass die Änderung dauerhaft ist, da der Kläger die Solaranlage an dem Balkongeländer angebracht hat und – wie die vorliegende Klage zeigt – offensichtlich nicht beabsichtigt, wieder zu entfernen. Ob die Solaranlage mit wenigen Griffen abmontiert werden kann, ist unerheblich, denn maßgeblich ist das äußere Erscheinungsbild. Soweit der Kläger mit der Berufungsbegründung die Ansicht vertreten hat, das Amtsgericht hätte eigene Feststellung zum Vorliegen einer baulichen Veränderung (durch eine Beweisaufnahme) treffen müssen, zeigt dies deutlich, dass der Rückbauanspruch nicht offensichtlich ausgeschlossen ist. Einer Beweisaufnahme bedurfte es nicht, da das Bestehen des Rückbauanspruchs – wie dargelegt – in dem beabsichtigten Hauptsacheverfahren zu klären ist. Mit Rücksicht hierauf war das Amtsgericht auch nicht verpflichtet, einen Hinweis dahingehend zu erteilen, dass es von einer baulichen Veränderung ausgeht, zumal der Kläger die Frage, ob eine bauliche Veränderung vorliegt, auch nicht erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat. Der Kläger hat auch nicht offensichtlich gemäß § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme, was dem Rückbauanspruch gemäß § 242 BGB entgegenstünde. Denn ausweislich des von der Beklagten als Anlage B 2 …. vorgelegten Lichtbildes handelt es sich bei der Solaranlage, die den gesamten Bereich des Balkongeländers einnimmt und in einem Winkel von ca. 45 Grad von dem Balkongeländer absteht, nicht offensichtlich um eine lediglich unerhebliche optische Beeinträchtigung. Die Solaranlage fällt schließlich auch nicht unter die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, zumal auch dann ein Beschluss vor Errichtung erforderlich ist (BGH ZWE 2023, 211), so dass auch die Frage ob ausnahmsweise der Genehmigungsanspruch dem Beseitigungsanspruch entgegengehalten werden kann, im Hauptverfahren zu klären ist. § 20 Abs. 2 WEG ist nach ihrem eindeutigen Wortlaut allerdings ohnehin nicht erweiterungsfähig (vgl. Kammer, ZWE 2021, 460 Rn. 10, m.w.N.). Auch die geplante Einfügung eines § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG zur Privilegierung von Steckersolargeräten (vgl. dazu Zschieschack/Dötsch, NZM 2023, 617 ff.) führt – jedenfalls vor Inkrafttreten der Regelung – nicht zu einem offensichtlichen Ausschluss des Rückbauanspruchs.
Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat nicht dargelegt, dass der Beschluss unter formellen Mängeln leidet. Der Beschluss ist insbesondere nicht deswegen ohne Entscheidungsgrundlage getroffen worden, da die Versammlungsleiterin die Ansicht vertreten hat, für die Anbringung der Solaranlage sei ein Beschluss erforderlich, denn dies ist zutreffend. Zum einen ist für eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung in erster Linie erforderlich, dass den Eigentümern die wesentlichen Tatsachengrundlagen vorliegen, was der Kläger hier nicht in Zweifel gezogen hat. Zum anderen war die von der Versammlungsleiterin vertretene Rechtsansicht nicht offensichtlich unzutreffend, da ein Rückbauanspruch, wie dargelegt, nicht offensichtlich ausgeschlossen ist.
Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt – zumindest aus Kostengründen – sie zurückzunehmen.
Den Streitwert für das Berufungsverfahren beabsichtigt die Kammer auf den Betrag der voraussichtlichen Rechtsverfolgungskosten von € 1.500,00 festzusetzen. Auch insoweit besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen der eingangs genannten Frist.
