Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch Vermieter – Amtsgerichte sachlich zuständig

Vermieter-Haftung: Wie ein Gericht über die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht entschied

Verkehrssicherungspflichten sind ein grundlegendes Prinzip im deutschen Recht, das jeden dazu verpflichtet, Gefahrenquellen auf seinem Grundstück oder in seinem Einflussbereich zu beseitigen oder zumindest zu minimieren. Dies gilt insbesondere für Vermieter, die ihren Mietern ein sicheres und nutzbares Wohngebäude zur Verfügung stellen müssen.

Gerne geschehen Unfälle, die auf mangelnde Verkehrssicherungspflicht zurückzuführen sind, auf dem Weg in den Keller, auf dem Dach oder bei der Benutzung des Treppenhauses. Doch wie verhält es sich, wenn ein Mieter aufgrund eines Mangels am Gebäude zu Schaden kommt und den Vermieter für die entstandenen Schäden haftbar machen möchte? In diesen Fällen liegt die sachliche Zuständigkeit bei den Amtsgerichten. Diese entscheiden über Schadensersatzforderungen, die aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht resultieren.

Wie genau sich die Rechtsprechung im Einzelfall gestaltet, zeigt ein aktuelles Gerichtsurteil, das wir im Folgenden näher beleuchten möchten.

Der Fall vor Gericht

Unfall auf nasser Treppe: Mieterin verklagt Vermieterin und Hausverwaltung

Die Mieterin einer Wohnung in München hat nach einem Sturz auf einer nassen Treppe im Wohnhaus Schadensersatzansprüche gegen ihre Vermieterin und die zuständige Hausverwaltung geltend gemacht. Der Vorfall ereignete sich am 7. August 2020, als die Mieterin auf der Treppe zwischen Hauseingang und Wohnung ausrutschte und sich dabei erhebliche Verletzungen zuzog.

Vorwurf der mangelnden Verkehrssicherung

Die Klägerin wirft den Beklagten vor, ihre Verkehrssicherungspflichten verletzt zu haben. Konkret macht sie geltend, dass die Treppe zum Unfallzeitpunkt nass gereinigt worden sei, ohne dass ein Warnschild auf die Rutschgefahr hingewiesen habe. Das von der Hausverwaltung beauftragte Reinigungsunternehmen habe nicht die gebotene Sorgfalt walten lassen. Die Vermieterin soll aus dem Mietvertrag und die Hausverwaltung aus Delikt für den entstandenen Schaden haften.

Streit um die gerichtliche Zuständigkeit

Es entstand ein Zuständigkeitskonflikt zwischen Amtsgericht und Landgericht. Das zunächst angerufene Landgericht München I wies auf die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen hin. Die Klägerin widersprach diesem Hinweis und argumentierte, dass der Schwerpunkt auf deliktischen Handlungen liege. Vorsorglich beantragte sie eine Bestimmung des zuständigen Gerichts durch das Oberlandesgericht.

Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts

Das Bayerische Oberste Landesgericht entschied, dass das Amtsgericht München als das für den Rechtsstreit gegen beide Beklagten sachlich zuständige Gericht zu bestimmen sei. Begründet wurde dies wie folgt:

1. Für die Klage gegen die Vermieterin besteht eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2 Buchst. a) GVG, da es sich um eine Streitigkeit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt. Dies gilt auch dann, wenn neben mietrechtlichen auch deliktische Ansprüche geltend gemacht werden.
2. Für die Klage gegen die Hausverwaltung wäre eigentlich das Landgericht zuständig, da hier kein Mietverhältnis besteht und der Streitwert über 5.000 Euro liegt.
3. Da die Klagen gegen beide Beklagte in einem inneren sachlichen Zusammenhang stehen, ist eine einheitliche Verhandlung vor einem Gericht sinnvoll.
4. Das Gericht entschied sich für das Amtsgericht München, um der Spezialisierung für Wohnraummietstreitigkeiten Rechnung zu tragen. Die mietrechtliche Beurteilung könnte auch für die Klage gegen die Hausverwaltung von Bedeutung sein.

Das Bayerische Oberste Landesgericht betonte, dass die Bestimmung des zuständigen Gerichts nach Zweckmäßigkeit und Prozessökonomie erfolge. Die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietstreitigkeiten stehe einer einheitlichen Zuständigkeitsbestimmung nicht entgegen.

FAQ – Häufige Fragen

Verkehrssicherungspflichten von Vermietern sind ein komplexes Rechtsgebiet, das sowohl Mieter als auch Vermieter betrifft. Diese FAQ-Rubrik soll Ihnen einen fundierten Überblick über die wichtigsten Aspekte dieses Themas bieten, um Ihnen bei der Klärung Ihrer Fragen und der Durchsetzung Ihrer Rechte zu helfen.

Welche konkreten Pflichten hat ein Vermieter zur Verkehrssicherung?

Die Verkehrssicherungspflicht eines Vermieters umfasst eine Vielzahl konkreter Maßnahmen, die darauf abzielen, Gefahren für Mieter und andere Personen auf dem Grundstück zu minimieren. Diese Pflicht erstreckt sich auf alle Bereiche, die der Vermieter kontrollieren kann und die von Mietern oder Besuchern genutzt werden.

Im Außenbereich muss der Vermieter für sichere Zugänge zum Haus, Hof, zu Garagen und Mülltonnen sorgen. Dies beinhaltet die Beseitigung von Schnee und Eis im Winter sowie die Entfernung von Laub im Herbst. Stolperfallen wie unebene Pflastersteine oder hervorstehende Baumwurzeln sind zu beseitigen. Wege und Treppen müssen ausreichend beleuchtet sein, um Unfälle zu vermeiden.

Innerhalb des Gebäudes erstreckt sich die Verkehrssicherungspflicht auf gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhäuser, Flure und Aufzüge. Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Treppenhausbeleuchtung funktioniert und beschädigte Treppenstufen oder Handläufe umgehend repariert werden. Fluchtwege sind freizuhalten und dürfen nicht durch Gegenstände blockiert werden.

Besondere Aufmerksamkeit gilt technischen Anlagen wie Heizungen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen. Diese müssen regelmäßig gewartet und auf ihre Sicherheit überprüft werden. Bei Aufzügen ist eine besonders sorgfältige Überprüfung der Türverschlüsse erforderlich.

Das Dach des Gebäudes fällt ebenfalls unter die Verkehrssicherungspflicht. Lose Dachziegel, beschädigte Regenrinnen oder andere Gefahrenquellen müssen zeitnah beseitigt werden. Nach Unwettern oder Stürmen ist eine zusätzliche Kontrolle ratsam, um mögliche neue Schäden zu identifizieren und zu beheben.

Balkone erfordern besondere Aufmerksamkeit. Der Vermieter muss regelmäßig überprüfen, ob der Boden intakt ist und Balkonpflanzkästen sicher angebracht sind. Auch die Unterseite der Balkone ist zu kontrollieren, da abplatzende Fassadenteile eine erhebliche Gefahr darstellen können.

Bei Bäumen auf dem Grundstück ist der Vermieter verpflichtet, diese auf Standfestigkeit zu prüfen und die Gefahr abbrechender Äste zu minimieren. Dies kann regelmäßige Baumschnitte oder in extremen Fällen sogar die Fällung kranker Bäume erforderlich machen.

Die Durchführung regelmäßiger Kontrollen ist ein zentraler Bestandteil der Verkehrssicherungspflicht. Es wird empfohlen, diese Begehungen zu protokollieren, um im Schadensfall die Einhaltung der Pflichten nachweisen zu können. Die Häufigkeit der Kontrollen richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, wobei beispielsweise das Dach mindestens alle drei Monate überprüft werden sollte.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter bestimmte Aufgaben wie den Winterdienst oder das Laubkehren auf die Mieter übertragen kann. Dies muss jedoch ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Trotz einer solchen Übertragung bleibt der Vermieter in der Verantwortung, die ordnungsgemäße Durchführung zu überwachen.

Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Sorgfaltspflicht des Vermieters. Bei Verletzungen Dritter aufgrund mangelnder Verkehrssicherung kann eine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegen, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass er oder ein Vertreter regelmäßige Kontrollen durchgeführt haben.

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Wie kann ich als Mieter nachweisen, dass der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat?

Der Nachweis einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter erfordert vom Mieter eine sorgfältige Dokumentation und Beweisführung. Grundsätzlich trägt der Mieter als Geschädigter die Beweislast für die Pflichtverletzung des Vermieters. Allerdings hat die Rechtsprechung in bestimmten Fällen Beweiserleichterungen zugunsten des Mieters entwickelt.

Zentrale Beweismittel für den Mieter sind zunächst Fotos oder Videos, die den mangelhaften Zustand oder die Gefahrenquelle dokumentieren. Diese sollten möglichst zeitnah zum Schadenseintritt aufgenommen werden und das Datum der Aufnahme erkennen lassen. Ergänzend können Zeugenaussagen von Nachbarn, Besuchern oder unbeteiligten Dritten den Zustand bestätigen.

Ein wichtiges Beweisdokument ist die schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter. Sie belegt, dass der Vermieter Kenntnis von dem Problem hatte und somit die Möglichkeit zur Beseitigung. Der Mieter sollte den Zugang der Mängelanzeige nachweisen können, etwa durch ein Einschreiben mit Rückschein.

In komplexeren Fällen kann ein Sachverständigengutachten erforderlich sein, um die Ursache des Mangels oder der Gefahr zu klären. Dies ist besonders relevant, wenn technische Fragen zu beurteilen sind, etwa bei Baumängeln oder Installationsproblemen.

Die Rechtsprechung gewährt dem Mieter in bestimmten Konstellationen Beweiserleichterungen. So greift bei typischen Geschehensabläufen der Anscheinsbeweis. Löst sich beispielsweise ein Türgriff beim normalen Gebrauch, spricht der erste Anschein für eine mangelhafte Unterhaltung durch den Vermieter. In solchen Fällen muss der Vermieter den Gegenbeweis antreten und darlegen, dass er seinen Pflichten nachgekommen ist.

Bei der Beweisführung sollte der Mieter chronologisch vorgehen und alle relevanten Umstände dokumentieren. Dazu gehören der Zeitpunkt der Entdeckung des Mangels, die Meldung an den Vermieter, eventuelle Reaktionen des Vermieters und der Schadenseintritt. Je detaillierter und lückenloser diese Dokumentation ist, desto überzeugender ist sie vor Gericht.

Wichtig ist auch die Kausalität zwischen der Pflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden nachzuweisen. Der Mieter muss darlegen, dass der Schaden gerade wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht entstanden ist und nicht aus anderen Gründen.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass Gerichte hohe Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters stellen. Der Vermieter muss nachweisen, dass er alle zumutbaren Vorkehrungen getroffen hat, um Gefahren abzuwenden. Dies umfasst regelmäßige Kontrollen und die unverzügliche Beseitigung erkannter Gefahrenquellen.

Für den Mieter bedeutet dies, dass er gut beraten ist, frühzeitig und umfassend zu dokumentieren. Selbst scheinbar unbedeutende Details können im Streitfall relevant werden. Eine sorgfältige Sammlung von Beweisen stärkt die Position des Mieters erheblich und erhöht die Chancen auf eine erfolgreiche Durchsetzung von Ansprüchen.

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Welche Schäden können bei einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter geltend gemacht werden?

Bei einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter können verschiedene Arten von Schäden geltend gemacht werden. Die Ersatzfähigkeit dieser Schäden richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen des Schadensersatzrechts.

Sachschäden sind in der Regel vollumfänglich ersatzfähig. Hierzu zählen beispielsweise Schäden an Kleidung oder persönlichen Gegenständen, die durch einen Sturz aufgrund mangelhafter Verkehrssicherung beschädigt wurden. Der Geschädigte hat Anspruch auf Wiederherstellung oder Ersatz des beschädigten Eigentums.

Ein wichtiger Posten bei Personenschäden ist das Schmerzensgeld. Es dient dem Ausgleich für erlittene Schmerzen und Beeinträchtigungen. Die Höhe des Schmerzensgeldes hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Schwere der Verletzung, der Dauer der Heilbehandlung und möglichen Dauerschäden. Bei gravierenden Verletzungen kann das Schmerzensgeld erhebliche Summen erreichen.

Auch Verdienstausfall ist ein ersatzfähiger Schaden. Wenn der Geschädigte aufgrund der erlittenen Verletzung arbeitsunfähig wird, kann er den dadurch entstandenen Einkommensverlust geltend machen. Dies umfasst sowohl den kurzfristigen Verdienstausfall während der akuten Behandlungsphase als auch mögliche langfristige Einbußen bei dauerhafter Beeinträchtigung der Erwerbsfähigkeit.

Behandlungskosten sind ebenfalls ersatzfähig. Dazu gehören Arztkosten, Krankenhausaufenthalte, Medikamente, Physiotherapie und andere notwendige medizinische Maßnahmen. Auch Kosten für Hilfsmittel wie Krücken oder Rollstühle fallen darunter.

In bestimmten Fällen können auch Mehraufwendungen im Haushalt geltend gemacht werden. Wenn der Geschädigte aufgrund seiner Verletzung vorübergehend oder dauerhaft Hilfe im Haushalt benötigt, können diese Kosten Teil des Schadensersatzes sein.

Bei besonders schweren Verletzungen mit bleibenden Folgen kann auch eine Rente zum Ausgleich der verminderten Erwerbsfähigkeit in Betracht kommen. Diese zielt darauf ab, den dauerhaften finanziellen Nachteil auszugleichen, den der Geschädigte durch die Verletzung erleidet.

Die Höhe des Schadensersatzes wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Das Maß des Verschuldens des Vermieters spielt eine Rolle. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz kann der Schadensersatz höher ausfallen als bei leichter Fahrlässigkeit. Auch ein mögliches Mitverschulden des Geschädigten wird berücksichtigt und kann zu einer Minderung des Schadensersatzanspruchs führen.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Geschädigte die Beweislast für den erlittenen Schaden trägt. Er muss nachweisen, dass der Schaden durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters entstanden ist. Dabei gilt der Grundsatz der Adäquanz: Nur solche Schäden sind ersatzfähig, die nach der allgemeinen Lebenserfahrung noch im Rahmen der zu erwartenden Folgen liegen.

Der Schutzzweck der Norm begrenzt den Umfang des ersatzfähigen Schadens zusätzlich. Es werden nur solche Schäden ersetzt, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Verkehrssicherungspflicht besteht. Schäden, die sich aus dem allgemeinen Lebensrisiko ergeben, sind in der Regel nicht ersatzfähig.

In der Praxis werden viele Schadensersatzfälle durch die Haftpflichtversicherung des Vermieters reguliert. Diese deckt in der Regel Personen- und Sachschäden ab, die durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht entstehen. Die Versicherung prüft den Anspruch und übernimmt bei berechtigten Forderungen die Schadensregulierung.

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Welche Fristen muss ich als Mieter beachten, um meine Ansprüche geltend zu machen?

Im Mietrecht gelten für Mieter verschiedene Fristen, die unbedingt beachtet werden müssen, um Ansprüche nicht zu verlieren. Eine zentrale Vorschrift ist § 548 BGB, der eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten für Ersatzansprüche des Mieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache vorsieht. Diese Frist beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses, also in der Regel mit der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.

Für Schadensersatzansprüche aufgrund einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter gilt hingegen die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Kenntnis des Mieters sich nur auf die Tatsachen beziehen muss, nicht auf die rechtliche Bewertung. Sobald der Mieter also von einem Schaden weiß, der durch eine mögliche Verletzung der Verkehrssicherungspflicht entstanden ist, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen – unabhängig davon, ob der Mieter die rechtlichen Konsequenzen daraus zieht.

Bei der Berechnung der Fristen sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen. So hemmen Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände die Verjährung nach § 203 BGB. Die Verjährung ist gehemmt, bis einer der Beteiligten die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Dabei ist der Begriff der „Verhandlungen“ weit auszulegen und umfasst jeden Meinungsaustausch über den Schadensfall.

Für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung gilt ebenfalls die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB. Diese beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Mieter sollten daher unmittelbar nach Auszug prüfen, ob sie solche Ansprüche geltend machen wollen, um die Frist nicht zu versäumen.

Bei Mängeln der Mietsache, die während des laufenden Mietverhältnisses auftreten, gelten die allgemeinen Verjährungsfristen. Ansprüche auf Mängelbeseitigung verjähren in der Regel erst nach 30 Jahren, da es sich um einen Erfüllungsanspruch handelt. Schadensersatzansprüche wegen Mängeln unterliegen hingegen der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist.

Es ist ratsam, Ansprüche möglichst zeitnah geltend zu machen, um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden. Auch wenn die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist, kann die Durchsetzung von Ansprüchen mit zunehmendem zeitlichen Abstand schwieriger werden, da Beweise verloren gehen oder Erinnerungen verblassen können.

Mieter sollten auch beachten, dass bestimmte Ansprüche einer vorherigen Fristsetzung bedürfen. So muss dem Vermieter in der Regel eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden, bevor Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei Gefahr im Verzug, kann auf eine Fristsetzung verzichtet werden.

Die Einhaltung dieser Fristen ist von großer Bedeutung, da verjährte Ansprüche in der Regel nicht mehr durchgesetzt werden können. Der Vermieter kann sich auf die Einrede der Verjährung berufen und die Leistung verweigern. Allerdings muss er diese Einrede aktiv erheben – das Gericht berücksichtigt die Verjährung nicht von Amts wegen.

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Welche Möglichkeiten habe ich, wenn sich der Vermieter weigert, für den Schaden aufzukommen?

Bei einer Weigerung des Vermieters, für einen Schaden aufzukommen, stehen dem Mieter verschiedene Handlungsoptionen zur Verfügung. Zunächst ist es ratsam, den Anspruch schriftlich geltend zu machen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schadens oder zur Kostenübernahme zu setzen. Dieses Vorgehen dient der Beweissicherung und kann im Falle eines späteren Rechtsstreits von Bedeutung sein.

Sollte der Vermieter weiterhin untätig bleiben, kann der Mieter eine Mietminderung in Erwägung ziehen. Die Höhe der Minderung muss dabei im angemessenen Verhältnis zur Beeinträchtigung des Wohngebrauchs stehen. Es ist jedoch Vorsicht geboten, da eine ungerechtfertigte oder zu hohe Mietminderung zu einer Kündigung führen kann.

Als nächster Schritt bietet sich die Einschaltung eines Schlichters oder Mediators an. Viele Städte und Gemeinden bieten kostenlose oder kostengünstige Schlichtungsstellen für Mietstreitigkeiten an. Dieses Verfahren ist freiwillig, kann aber helfen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen und teure Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Führen diese Maßnahmen nicht zum Erfolg, bleibt als letztes Mittel der Gang vor Gericht. Für Mietstreitigkeiten sind in der Regel die Amtsgerichte zuständig. Hier ist zu beachten, dass vor dem Amtsgericht kein Anwaltszwang besteht, was bedeutet, dass Mieter den Prozess auch ohne rechtlichen Beistand führen können. Dennoch ist es oft ratsam, sich anwaltlich beraten zu lassen, um die Erfolgsaussichten realistisch einschätzen zu können.

Bei der Entscheidung für ein gerichtliches Verfahren müssen die Prozesskosten berücksichtigt werden. Diese setzen sich aus Gerichtskosten und gegebenenfalls Anwaltskosten zusammen. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Streitwert. Es gilt das Prinzip, dass die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Bei einem Teilsieg werden die Kosten entsprechend aufgeteilt.

Ein wichtiger Aspekt ist die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe für Mieter mit geringem Einkommen. Diese kann beim zuständigen Gericht beantragt werden und deckt bei Bewilligung die Gerichtskosten sowie die Kosten des eigenen Anwalts ab.

Vor Beginn eines Gerichtsverfahrens sollten Mieter sorgfältig Beweise sichern. Dazu gehören Fotos oder Videos des Schadens, schriftliche Kommunikation mit dem Vermieter sowie Zeugenaussagen. Diese Dokumentation kann im Prozess von entscheidender Bedeutung sein.

Es ist zu beachten, dass ein Gerichtsverfahren Zeit und Nerven kosten kann. Die Dauer eines Mietprozesses kann je nach Komplexität des Falls und Auslastung des Gerichts mehrere Monate bis hin zu Jahren betragen.

Mieter sollten auch die Möglichkeit einer Rechtsschutzversicherung in Betracht ziehen. Diese kann die finanziellen Risiken eines Rechtsstreits erheblich mindern. Allerdings ist zu beachten, dass bestehende Schäden von einer neu abgeschlossenen Versicherung in der Regel nicht abgedeckt werden.

In komplexeren Fällen oder bei hohen Streitwerten kann es sinnvoll sein, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Die Kosten hierfür können erheblich sein, werden aber bei einem Prozesssieg von der Gegenseite erstattet.

Abschließend ist zu betonen, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die Erfolgsaussichten hängen stark von den konkreten Umständen, der Beweislage und der rechtlichen Einordnung des Schadens ab. Eine sorgfältige Abwägung der Risiken und Chancen ist daher unerlässlich, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.

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Das vorliegende Urteil

Bayerisches Oberstes Landesgericht – Az.: 101 AR 80/24 e – Beschluss vom 18.06.2024

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