AG Neunkirchen, Az.: 13 C 864/14 (06), Urteil vom 08.12.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf 4.543,94 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über die Wohnung Erdgeschoss links im Anwesen … in Neunkirchen.
Gemäß schriftlichem Mietvertrag vom 1.12.2010 sollte das Mietverhältnis am genannten Tag beginnen. An Nettomiete sollten monatlich 455 € gezahlt werden. § 4 des genannten Mietvertrages regelt weiterhin eine Vorauszahlung von 109,20 € auf die „Nebenkosten 1- nach Wohnungsgröße- 1,20 € 91”, von 75 € auf die „Nebenkosten 2-nach Personen-25,00 € 3” sowie die Zahlung weiterer 15 € für einen Kfz Stellplatz. § 4 des Mietvertrages weist an dieser Stelle einen monatlichen Gesamtbetrag von 654,20 € aus. Er regelt sodann weiterhin:
„2. Zu den Betriebskosten gemäß Ziffer 1 gehören folgende Kosten: laufende öffentliche Lasten des Grundstückes (z. B. Grundsteuer), Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasserversorgung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sachen-und Haftpflichtversicherung, Hauswart sowie die Gemeinschaftsantenne. (…)
4. Der Mieter trägt von den Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten einen Anteil gemäß dem beigefügten Verrechnungsschlüssel. Berücksichtigt sind hierbei einmal die Wohn- und Nutzfläche zum Zweiten die Anzahl der Personen.
5. Die Heizkosten werden anteilig nach der jeweiligen Wohnungsgröße ermittelt.”
Unter § 6 Zahlung der Miete ist eine Fälligkeit des monatlich zu entrichtenden Betrages am dritten Werktag des jeweiligen Monats geregelt.
Unter „§ 8 Aufrechnung” regelt der Vertrag weiterhin, dass der Mieter gegenüber einer Mietforderung mit einer Gegenforderung aufgrund des § 538 BGB nur aufrechnen könne, wenn er seine Absicht dem Vermieter gegenüber mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt habe. „Mit anderen Forderungen kann der Mieter nur aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.”
Hinsichtlich des Inhalts des Vertrages im Übrigen wird auf die bei den Akten befindliche Ablichtung desselben auf Bl. 22 ff der Akten Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 6.11.2014 erklärten die Beklagten die Kündigung des vorgenannten Mietvertrages, wobei sie sich auf den Standpunkt stellten, dass diese ordentliche Kündigung zum 15.2.2015 wirksam werde. Mit Schreiben vom 14.11.2014 rügten die Beklagten gegenüber der Klägerseite zahlreiche Mängel. Im Januar 2015 zogen die Beklagten aus der Wohnung aus.
Ab dem Jahr 2012 wurden die Vorauszahlung auf die Betriebskosten auf 217,20 € erhöht, so dass im Jahr 2014 monatlich 685 € zu leisten waren.
Im Februar 2014 haben die Beklagten überhaupt keine Miete gezahlt, wohingegen in den übrigen Monaten – mit Ausnahme des Dezember – 647,20 €, also 2,20 € zu viel, geleistet wurden. Weiterhin erfolgte eine Einmalzahlung von 100 €. Im Dezember wurden statt 685 € nur 672,20 € gezahlt.
Es ergibt sich so ein Gesamtfehlbetrag für 2014 in Höhe von 575,80 €. Im Januar 2015 wurden statt 685 € nur 331,76 € gezahlt. Für Februar 2015 zahlten die Beklagten nichts.
Der Kläger trägt vor, es hätten in der Wohnung keine Mängel vorgelegen. Insgesamt seien daher wegen der unstreitigen weiteren Rückstände für 2014 sowie Januar 2015 Rückstände auf die monatlichen Mieten in Höhe von 1.614,04 € zu verzeichnen.
Ein vom Kläger auf die Mängelrüge der Beklagten beauftragter Handwerker sei zum angekündigten Termin am 22.11.2014 um 13:00 Uhr nicht in die Wohnung eingelassen worden. Der Handwerker habe daher dem Kläger die Anfahrtskosten von 119 € berechnet. Diese seien durch die Beklagten zu ersetzen. Weiterhin habe das Mietverhältnis erst zum Ende Februar 2015 seine Beendigung gefunden, weswegen die Beklagten bis zu diesem Zeitpunkt zur Entrichtung der Miete verpflichtet seien.
Auch schuldeten die Beklagten Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache. Ursprüngliche weiße Wände der Wohnung sein braun gestrichen hinterlassen worden. Es hätten sich tiefe große Löcher im Rauputz befunden und es habe eine Abdeckleiste am Übergang zum Laminat gefehlt.
Erst im Jahr 2010 sei die Wohnung frisch renovierte die Wände weiß gestrichen worden. Die Rückgabe der Wohnung im genannten Zustand löse daher eine Schadensersatzpflicht aus. Die Kosten zur Beseitigung der Schäden beliefen sich auf 1.188,37 € gemäß Kostenvoranschlag vom 6.3.2015. Unter Berücksichtigung des sich aus einer üblichen Nutzungsdauer von zehn Jahren ergebenden Abzugs neu für alt könne der Kläger hiervon 594,19 € geltend machen.
Weiterhin sei eine mutwillige Beschädigung der Duschabtrennung erfolgt. Der Ersatz derselben koste 80,67 € netto. Insoweit seinen Abzug neu für alt nicht angezeigt.
Den Beklagten stehe aufgrund der Nebenkostenabrechnung 2011 noch ein Guthaben in Höhe von 136,38 € sowie aus der Nebenkostenabrechnung 2012 ein weiteres Guthaben in Höhe von 104,81 € zu. Aufgrund der Nebenkostenabrechnung 2013 hätten die Beklagten hingegen eine Nachzahlung in Höhe von 105,26 € zu leisten.
Insgesamt verfolgter der Kläger mit der vorliegenden, den Beklagten am 06.06.2015 zugestellten Klage einen Betrag von 2.271,97 €.
Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 2.271,97 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, sämtliche erteilten Betriebskostenabrechnungen seien nicht korrekt. Der Kläger rechne beispielsweise die Heizkosten nur nach Wohnfläche ab, was gemäß § 2 Heizkostenverordnung nicht zulässig sei. Deswegen sei ein Strafabzug von 15 % vorzunehmen entsprechend § 12 Heizkostenverordnung. Allein dies führe dazu, dass den Beklagten folgende Guthaben hinsichtlich der Betriebskosten zustünden:
2010 6,28 €
2011 272,87 €
2012 260,54 €
2013 347,27 €
Summe 886,96 €
Weiterhin sein gemäß § 4 des Mietvertrages sämtliche üblichen Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen abzurechnen. Hieraus ergeben sich folgende weitere Guthaben:
2010 55,21 €
2011 223,43 €
2012 504,81 €
2013 378,41 €
Summe 1.161,86 €
Da solches vertraglich nicht vereinbart worden sei könnten weiterhin die Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung gar nicht auf die Beklagten umgelegt werden, was weitere Guthaben zur Folge habe:
2010 10,51 €
2011 119,70 €
2012 148,88 €
2013 149,64 €
Summe 428,73 €
Der sich zu Gunsten der Beklagten ergebende Gesamtguthabenbetrag belaufe sich auf 2.477,55 €. Dieser Betrag werde hilfsweise gegen die Klageforderung aufgerechnet. Wegen der Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten habe der Kläger weiterhin zu berücksichtigen, dass die Kosten der Befüllung und Unterhaltung des von ihm betriebenen Swimmingpools aus der Umlage herausgerechnet werden müssten.
Ferner hätten die Beklagten mit Schreiben zum 5.1.2015 das Mietverhältnis wirksam fristlos zum 18.1.2015 gekündigt. Kündigungsgrund seien zahlreiche gravierende Mängel gewesen, welche dem Kläger bekannt gewesen, jedoch von ihm nicht beseitigt worden sein. Die Heizkörper im Schlafzimmer, in der Küche sowie in einem Kinderzimmer hätten nicht funktioniert. Die Tür zum Kinderzimmer habe nicht geschlossen werden können, da der Türrahmen aus der Wand gefallen sei. Der Spülkasten im Bad habe nicht funktioniert.
Der Kläger habe tatsächlich mit Schreiben vom 20.11.2014 einen Handwerkertermin für den 22.11.2014 13:00 Uhr und alternativ zwei weitere Termine vorgeschlagen. Mit Schreiben vom 20.11.2014 hätten die Beklagten jedoch mitgeteilt, dass ein Termin am 22.11.2014 nicht infrage komme. Das Schreiben sei in den Briefkasten des Klägers eingeworfen worden. Mit einem weiteren Schreiben seien Alternativtermine benannt worden. Am 22.11.2014 sei zudem gar kein Handwerker an der Wohnung der Beklagten gewesen.
Die Beklagten hätten die Wohnung so zurückgegeben wie sie erhalten hätten, insbesondere keine Abdeckleiste entfernt. Schon bei Mietvertragsschluss seien die braunen Wände im Wohnzimmer vorhanden gewesen. Gleiches gelte für die Dübellöcher. Die Duschabtrennung sei nicht durch die Beklagten beschädigt worden. Direkt nach Auszug der Beklagten sei die Wohnung durch den Sohn des Klägers sowie dessen Ehefrau in Beschlag genommen und saniert worden. Bereits ab dem 1.2.2015 hätten die Eheleute Ackermann in der Wohnung gewohnt.
Der Kläger repliziert, ein Abschlag auf die Heizkosten sei nicht gerechtfertigt, da gem. § 11 I Nr. 1 b) Heizkostenverordnung die Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung mit Verbrauchserfassung Geräten nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre, welche nicht durch Einsparungen innerhalb von zehn Jahren kommentiert werden könnten.
Der Mietvertrag sehe eine Abrechnung der Betriebskosten teilweise nach Wohnfläche und teilweise nach Personenzahl vor. Weiterhin seien die Beklagten gemäß § 8 des Mietvertrages mit einer Aufrechnung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ausgeschlossen. Die Einrechnung der Kosten der Unterhaltung des Swimmingpools in die Betriebskosten sei nicht zu beanstanden, nachdem die Beklagten ebenso wie alle weiteren Mieter berechtigt gewesen seien, den Pool zu benutzen. Ohnehin sei allenfalls von jährlichen Kosten in Höhe von 10,30 € auszugehen. Eine Absage des Termins vom 22.1.2014 habe der Kläger nie erhalten. Der Handwerker sei vor Ort erschienen, ihm sei aber nicht geöffnet worden. Bei Einzug der Beklagten sei die Wohnung weiß gestrichen gewesen. Der Sohn des Klägers sowie dessen Frau hätten die Wohnung nicht ab dem 01.02.2015 bewohnt. Bei einem Einfordern der Nutzungsmöglichkeit seitens der Beklagten bis zum Ende des Mietverhältnisses währen daher der Sohn und seine Ehefrau zur Herausgabe an die Beklagten veranlasst worden.
Die Beklagten duplizieren, die Behauptungen der Klägerseite hinsichtlich der Verbrauchserfassung seien pauschal und unsubstantiiert. Der Aufrechnungsausschluss unter § 8 des Mietvertrages gelte nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses nicht mehr. Eine Nutzung des Pools sei den Beklagten nicht gestattet gewesen. Tatsächlich seien auch erheblich höhere Kosten für die Unterhaltung des Pools angefallen. Der Kläger habe von der mangelnden Funktion der Heizkörper gewusst, zumal der Sohn des Klägers des Öfteren hiernach gesehen habe. Bereits seit Einzug der Beklagtenseite sei der Türrahmen defekt gewesen. Ein Austausch des Spülkastens im Bad habe nicht zu einer Beseitigung der Funktionsmängel geführt. Der braune Anstrich der Wände im Wohnzimmer sei zwar durch die Beklagten erfolgt, dies aber mit Einverständnis des Klägers. Es sei hier zu berücksichtigen, dass es zwischenzeitlich zum 1.11.2011 zu einer Beendigung des Mietverhältnisses sowie in der Folge zum 20.1.2012 zu einem wieder Einzug der Beklagten gekommen sei. Bereits beim Auszug am 1.1.2011 seien die Wände braun gestrichen gewesen.
Hinsichtlich des Parteivortrags im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Das Gericht hat den Kläger sowie die Beklagten informatorisch zum Sachverhalt angehört. Hinsichtlich der Ergebnisse wird auf das Sitzungsprotokoll vom 3.11.2015 Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M, K A C A, I A, B, K, M und S P, Herr und Frau B, S und M. Hinsichtlich der Ergebnisse wird ebenfalls auf das Protokoll vom 03.11.2015 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die berechtigten Ansprüche der Klägerseite gem. § 535 II BGB bzw. §§ 280 I, 249 ff BGB in Höhe von insgesamt 1.491,85 € sind durch Aufrechnung gem. § 389 BGB vollständig erloschen.
1. Aufrechnungsmöglichkeit der Beklagten
Zunächst ist der vertraglich vereinbarte Aufrechnungsausschluss inzwischen ohne weitere Wirkung.
„Eine Vertragsbestimmung, die eine vorherige Ankündigung der Aufrechnung verlangt, verliert nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache – hier in Form der einverständlichen Überlassung der Mieträume an einen Nachmieter – ihren Sinn, wenn nur noch wechselseitige Ansprüche aufzurechnen sind” (OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 13. Januar 2005 – I-10 U 86/04, 10 U 86/04 –, juris unter Verweis auf BGH, Beschluss vom 12. Januar 2000 – XII ZA 21/99 –, juris).
Gegen die unstreitig bestehenden Rückstände auf die Mieten für 2014 und etwaige weitere Ansprüche der Klägerseite können die Beklagten daher entgegen der Rechtsmeinung der Klägerseite wirksam aufrechnen. Die entsprechenden Erklärungen wurden im Prozess abgegeben.
2. Mietzinsansprüche des Klägers
Dass die Beklagten zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt waren steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Die Beklagten können sich auf Mängel, welche ihnen aufgrund des von ihnen selbst ins Feld geführten Wiedereinzuges bei Beginn des vorliegend streitigen Mietverhältnisses bekannt waren wegen § 536 b BGB nicht zur Begründung einer fristlosen Kündigung berufen. Selbst wenn man dies aber anders beurteilen wollte, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass dem Kläger tatsächlich schon länger gravierende Mängel der Heizung bekannt waren. Auch dass es dem Kläger anzulasten sei, dass der Spülkasten bis zuletzt nicht tadellos funktionierte steht nicht zur Überzeugung der Unterzeichnerin fest. Ungeachtet dessen würde alleine diese Fehlfunktion ebenso wie die angeblichen Mängel am Türrahmen des Kinderzimmers vorliegend keine fristlose Kündigung rechtfertigen. Tatsächlich ist es schon augenfällig, dass eine dokumentierte Mängelrüge erst im Zusammenhang mit der Erklärung der ordentlichen Kündigung erfolgte. Die zahlreichen hierzu vernommenen Zeugen vermochten die Unterzeichnerin nicht davon zu überzeugen, dass der Kläger in einer die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründenden Weise mit einer Mängelbeseitigung in Verzug geraten sei.
Die Kündigung seitens der Beklagten vermochte daher als ordentliche Kündigung das Mietverhältnis erst zum 28.02.2015 wirksam zu beenden. Die Zahlungspflicht der Beklagten erlischt nicht mit der Räumung der Wohnung sondern mit Beendigung des Mietverhältnisses. Ausnahmsweise allerdings schuldet der Mieter nach Räumung und Herausgabe der Mietsache keine Mietzahlung mehr. Dies beispielsweise wenn der Vermieter die Räumlichkeiten bereits weiter vermietet hat und daher schon von Dritten laufende Mietzinszahlungen erhält. Ein Wegfall der Zahlungspflicht nach § 537 BGB setzt allerdings gar nicht voraus, dass der Vermieter tatsächlich Miete erhält. Ausreichend wären vielmehr andere Gebrauchsvorteile oder aber eine Unmöglichkeit der Überlassung der Räume an den Mieter, da die Räumlichkeiten an einen Dritten überlassen wurden. Dass im Februar 2015 bereits in der Wohnung saniert wurde oder diese bereits anderweitig von den Zeugen A. genutzt wurde steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedoch nicht zur hinreichenden Überzeugung der Unterzeichnerin fest.
Mithin schulden die Beklagten zunächst weitere Mieten in Höhe von 1.614,04 €. Abzüglich der Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Klägerseite ergibt sich ein Restrückstand in Höhe von 1.372,85 €.
3. Schadensersatzansprüche des Klägers
Nach dem Ergebnis der Vernehmung der Zeugen B. einerseits und des Zeugen M andererseits ist die Unterzeichnerin überzeugt davon, dass der Zeuge M am 22.11.2014 vor Ort war und ihm nicht geöffnet wurde. Die Beklagte zu 2 sowie die Zeugin B waren zu diesem Zeitpunkt gar nicht zuhause. Der Beklagte zu 1 und der Zeuge B hielten sich nach eigenen Angaben in der Wohnung auf, spielten aber auf einer Konsole. Den Beklagten war bekannt, dass ein Termin stattfinden sollte. Dass sie tatsächlich eine Absage des Termins verfasst und diese dem Kläger eingeworfen hätten, steht nicht zur Überzeugung der Unterzeichnerin fest. Der Zeuge S, welcher dies bestätigen sollte hat erkennbar eigene Interessen im Blick, nachdem der ebenfalls einen Rechtstreit mit dem Kläger über ein Mietverhältnis im selben Anwesen führt. Dem Zeugen war anzumerken, dass er kaum überhaupt sachlich klar zwischen den beiden Angelegenheiten zu trennen vermag. Vor diesem Hintergrund sieht sich die Unterzeichnerin nicht in der Lage, allein aufgrund der Aussage dieses einen Zeugen von einer Absage des Termins auszugehen. Es entstand hier vielmehr der Eindruck, dass die Beklagten den ihnen gesetzten Termin bewusst ignoriert haben. Das Gericht geht daher von einer Schadensersatzpflicht der Beklagten in Bezug auf die Anfahrtskosten in Höhe von 119,00 € gem. §§ 280 I, 249 ff BGB aus.
Weitere Schadensersatzansprüche des Klägers bestehen hingegen nicht. Dass die Beklagten die Duschabtrennung in der Wohnung beschädigten steht nicht zur Überzeugung der Unterzeichnerin fest. Wie fast alle vernommenen Zeugen – der Zeuge M bildete hierbei eine Ausnahme – hinterließen auch die diesbezüglichen Klägerzeugen keinen hinreichend glaubwürdigen Eindruck, als dass ihren Angaben insoweit gefolgt werden könnte. Die hinterlassenen Dübellöcher unterfallen dem üblichen Gebrauch. Mit der Entgegennahme der Wohnung bei der ersten Räumung ohne Bemängelung der braunen Wände und der anschließenden Wiedervermietung an die Beklagten hat der Kläger jedenfalls konludent seine Zustimmung zu der gewählten Gestaltung gegeben. Es widerspräche auch den Grundsätzen von Treu und Glauben, wenn der Kläger nun plötzlich von einer Unmöglichkeit der Weitervermietung im genannten Zustand ausginge, wohingegen er beim letzten Auszug der Beklagten keinerlei Anstalten machte, ein Umstreichen der Wand zu verlangen.
4. aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten
Die von den Beklagten ins Feld geführten Guthaben aus den verschiedenen Betriebskostenabrechnungen bestehen tatsächlich in Höhe von 2.477,55 €, mithin in den berechtigten Anteil der Klageforderung (1.491,85 €) übersteigender Höhe. Zutreffend rügt der Beklagtenvertreter das Vorbringen zu der angeblichen Unzumutbarkeit der Anbringung von Verbrauchserfassungsgeräten als unsubstantiiert und ohne jeden Bezug zum vorliegenden Einzelfall. Das Vorbringen wiederholt lediglich den Verordnungswortlaut ohne nur im Mindesten zu erörtern, woraus sich die Unzumutbarkeit im Einzelfall ergeben soll. Eine Beweiserhebung hat hier daher nicht zu erfolgen, da eine solche die Erhebung eines Ausforschungsbeweises darstellen würde. Der Strafabzug auf die Heizkosten gem. § 12 Heizkostenverordnung ist daher gerechtfertigt angesetzt worden.
Zutreffend ist weiter die Auffassung der Beklagten, dass im Mietvertrag keine Umlage der Positionen Müllabfuhr und Straßenreinigung erfolgt sie, weswegen diese herauszurechnen sind.
Auch ist im Mietvertrag keine Vereinbarung über die Art und Weise der Umlage getroffen worden. Die Versuche der Klägerseite, dies aus den gewählten Formulierungen herauszulesen vermochten in keiner Weise zu überzeugen. Es verbleibt daher bei der gesetzlichen Regelung des § 556 a I BGB, sodass sämtliche Positionen nach Wohnfläche umzulegen sind. Gegen die entsprechenden Berechnungen der Beklagtenseite an sich hat die Klägerseite keine Einwendungen erhoben.
Der sich ergebende Gesamtbetrag von 2.477,55 € übersteigt die Klageforderung, sodass ungeachtet der Problematik der Umlagefähigkeit der Kosten des Pools die Klage abzuweisen ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert ist in Anwendung der §§ 3 ZPO, 45 III GKG wie erkannt festzusetzen.
