Mietkautionsrückzahlungsanspruch – Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen

Rechtsstreit um Mietkaution: Schadensersatz als Aufrechnung?

In der Immobilienbranche entstehen häufig Rechtsstreitigkeiten, die sich aus dem Spannungsfeld zwischen Miet- und Kaufverträgen ergeben. Ein zentrales Thema dabei ist der Mietkautionsrückzahlungsanspruch, bei dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung ihrer hinterlegten Kaution fordern. Doch was passiert, wenn der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend macht, die während der Mietzeit entstanden sind? Kann der Vermieter diese Ansprüche mit der Kaution verrechnen? Dieser Fragestellung, die im Kern des Mietvertragsverhältnisses steht, begegnen sowohl Mieter als auch Vermieter regelmäßig. Hinzu kommt die Komplexität, wenn das Mietobjekt während des Mietverhältnisses den Eigentümer wechselt und dabei Sachmängel im Spiel sind. Dabei spielen Begriffe wie Kaufpreiszahlung, Eigentum und Nebenkostenvorauszahlung eine entscheidende Rolle. Es geht um Rechte, Pflichten und die korrekte Abwicklung von Verträgen, bei denen oft hohe Summen im Raum stehen.

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Mietverhältnis und Kaufvertrag: Ein komplexer Rechtsstreit

Die Parteien, Klägerin und Beklagte, befinden sich in einem Rechtsstreit, der sich aus einem Mietvertragsverhältnis ergibt. Die Klägerin fordert die Rückzahlung ihrer Mietkaution, während die Beklagten mit Schadensersatzansprüchen gegen diese Forderung aufrechnen möchten. Das Mietobjekt, um das es geht, war früher im Eigentum der Klägerin. Die Beklagten erwarben dieses Hausgrundstück durch einen notariellen Kaufvertrag vom 20.12.2016 und wurden nach der Kaufpreiszahlung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. In diesem Kaufvertrag wurde festgelegt, dass das Objekt im Zustand verkauft wird, in dem es sich bei der letzten Besichtigung befand, und dass alle Rechte und Ansprüche des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.

Die rechtlichen Herausforderungen des Falles

Das rechtliche Problem in diesem Fall liegt in der Frage, ob die Beklagten ihre Schadensersatzansprüche gegen den Mietkautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin aufrechnen können. Es gibt eine Verbindung zwischen dem Kaufvertrag und dem Mietverhältnis, da die Parteien gleichzeitig mit dem Kaufvertrag einen Mietvertrag über das Hausgrundstück abschlossen, der bis zum 30.6.2018 befristet war. Die Klägerin, die Verkäuferin des Hauses, wurde zur Mieterin und verpflichtete sich zur Zahlung einer monatlichen Kaltmiete sowie einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung. Die Beklagten wenden jedoch ein, dass es Mängel am Haus gibt, die bereits bei der Besichtigung vor dem Kauf vorhanden waren. Daher sind Ansprüche wegen dieser Mängel aufgrund des Sachmangelausschlusses im Kaufvertrag ausgeschlossen.

Gerichtliche Entscheidung und Beweislage

Das Gericht entschied, dass der Vermieter nicht gegen den Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung aufrechnen kann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird. Dies basiert auf einem Urteil des Bundesgerichtshofs. Nach der Beweisaufnahme und dem Sach- und Streitstand wurden den Beklagten jedoch bestimmte Schadensersatzansprüche zugesprochen, mit denen sie gegen den Mietkautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen können. Dazu gehört der Ersatz für eine entfernte Regensammeltonne und die Erneuerung der Duschkabine. Andere Schadensersatzansprüche, wie die Kosten für den Austausch der Duschtasse und die Erneuerung der Fliesen, wurden nicht anerkannt.

Fazit und Bedeutung des Urteils

Die Entscheidung des Gerichts basiert auf verschiedenen Beweismitteln, darunter Zeugenaussagen und Lichtbilder. Es wurde festgestellt, dass bestimmte Schäden, wie der Wasserschaden durch eine undichte Silikonfuge in der Dusche, nicht von der Klägerin verursacht wurden und daher nicht erstattungsfähig sind. Es wurde auch festgestellt, dass die Beklagten nicht alle ihre Schadensersatzansprüche beweisen konnten, insbesondere was den Zustand des Hauses bei Übergabe betrifft.

Zusätzlich zu den Schadensersatzansprüchen wurde festgestellt, dass die Beklagten nicht mit Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2017 und 2018 aufrechnen können. Dies liegt daran, dass die Abrechnung für 2017 zu spät erstellt wurde und die Abrechnung für 2018 nicht formell ordnungsgemäß war.

Das Fazit des Urteils ist, dass die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung ihrer Mietkaution hat, aber die Beklagten berechtigt sind, bestimmte Schadensersatzansprüche gegen diesen Anspruch aufzurechnen. Es wurde jedoch festgestellt, dass nicht alle von den Beklagten geltend gemachten Schadensersatzansprüche gültig sind. Das Urteil zeigt die Komplexität von Rechtsstreitigkeiten, die sich aus Mietvertragsverhältnissen ergeben, insbesondere wenn es Überschneidungen mit anderen Verträgen, wie einem Kaufvertrag, gibt. Es unterstreicht auch die Bedeutung von Beweisen und Zeugenaussagen bei der Klärung solcher Streitigkeiten.

Das vorliegende Urteil

AG Merzig – Az.: 33 C 37/19 (13) – Urteil vom 08.06.2021

1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 996,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2019 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 30% und die Beklagten zu 70 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertragsverhältnis.

Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin ihren Kautionsrückzahlungsanspruch geltend, gegen welchen die Beklagten ihrerseits mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen.

Das streitgegenständliche Mietobjektes stand früher im Eigentum der Klägerin.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 20.12.2016 haben die Beklagten das Hausgrundstück erworben und die Beklagten wurden nach Kaufpreiszahlung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. In dem notariellen Kaufvertrag wurde unter anderem vereinbart:

„Der Vertragsgegenstand wird in dem Zustand verkauft, indem er sich bei der letzten Besichtigung durch den Erwerber befunden hat, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist. Alle Rechte und Ansprüche des Bewerbers wegen Sachmängeln werden daher insoweit ausgeschlossen. Der Veräußerer erklärt jedoch, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind. Die Haftung des Veräußerers für Vorsatz und Fahrlässigkeit bleibt unberührt“.

Gleichzeitig schlossen die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag einen Mietvertrag über das streitgegenständliche Hausgrundstück und zwar befristet bis zum 30.6.2018. Die Verkäuferin als Mieterin verpflichtet sich zur Zahlung einer monatlichen Kaltmiete in Höhe von 704 € sowie zur Zahlung einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung.

Die Parteien schlossen sodann einen weiteren schriftlichen Zeitmietvertrag über das streitgegenständliche Mietobjekt beginnend 01.01.2017 bis zum 30.6.2018 über 704 € Kaltmiete zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses in Höhe von 75 €, d. h. insgesamt einer monatlichen Miete von 779 Euro. Zugleich wurde die Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 1048,00 € vereinbart. Die Klägerin leistete die vereinbarte Kaution an die Beklagten.

Die tatsächliche Rückgabe der Mietsache erfolgt einvernehmlich am 27.5.2018.

Bei Auszug entfernte die Klägerin eine an einem Fallrohr des Anwesens angeschlossene Regensammeltonne. Für den erneuten Anschluss einer Regensammeltonne entstanden Kosten in Höhe von 245,00 Euro.

Nach der Rückgabe der Mietsache stellten die Beklagten einen Feuchtigkeitsschaden im kleinen Bad aufgrund von durch die Silikonfuge der Dusche in den Boden dringendes Wasser fest. Der Bodenbelag wurde erneuert und zugleich die Duschtasse wegen Schimmel und die Duschkabine ausgetauscht. Im großen Bad wurde ebenfalls die Duschwanne getauscht.

Ferner wies das Laminat in mehreren Zimmern Beschädigungen auf. Aufgrund dessen wurde der Bodenbelag seitens der Beklagten getauscht.

Der Waschtischunterschrank im großen Bad wies in der untersten Schublade einen Feuchtigkeitsschaden auf.

In einem der Kinderzimmer war die Wand pink gestrichen. Zugleich befanden sich kleine Beschädigungen im Putz.

Die Beklagten ließen ferner Bauarbeiten am Dach der Flachdachgarage durchführen.

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 1.2.2019 wurden die Beklagten über ihren Prozessbevollmächtigten zur Rückzahlung der Kaution unter Fristsetzung zum 15.2.2019 aufgefordert. Eine Zahlung erfolgte nicht.

Unter dem 19.02.2019 rechneten die Beklagten über die Nebenkosten 2017 und 2018 ab. Diesbezüglich wird auf Blatt 51 und 52 der Akte verwiesen.

Im Rahmen des vorgelagerten Prozesskostenhilfeverfahrens übersandte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten die Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 mit Schriftsatz vom 6.5.2019, zu welchem der Klägerseite mit Schriftsatz vom 20.5.2019 Stellung nahm.

Die Klägerin trägt vor, Ansprüche, mit welchen die Beklagten gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen könnten, bestünden nicht. Sofern die Beklagten Mängel einwenden, seien diese zum einen übliche Abnutzungserscheinungen. Zum anderen hätten diese bereits bei Besichtigung des Hauses vor Kauf vorgelegen, so dass Ansprüche wegen dieser Mängel aufgrund des Sachmangelausschlusses im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen seien. Die Beklagten seien teilweise durch die Klägerin bereits bei den Hausbesichtigungen auf die Mängel hingewiesen worden. Zudem hätten die Beklagte bei mindestens fünf Besichtigungsterminen vor dem Kauf hinreichend Gelegenheit gehabt, das Objekt in Augenschein zu nehmen. Mängel hätten daher erkannt werden können, so dass sich ein Schadensersatzanspruch aufgrund einer Pflichtverletzung der Klägerin nicht ergäbe. Insbesondere die Beschädigungen des Laminats, des Waschbeckenunterschrankes und der Wände hätten bei der Besichtigung erkannt werden können und lagen bei Beginn des Mietverhältnisses vor. Auch sei eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen im Hinblick auf die BGH- Rechtsprechung bei Vermietung unrenovierter Wohnungen nicht gegeben. Die Regensammeltonne sei nicht mit veräußert worden und hätte daher mitgenommen werden dürfen.

Die Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 seien verfristet, insbesondere sei die Abrechnung über 2018 erstmals mit der Klageerwiderung vom 5.8.2019 vorgelegt worden. Diese seien zudem nicht fällig, da formell nicht ordnungsgemäß.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einen Betrag in Höhe von 1408,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2019 an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, die Klägerin habe die Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages vorsätzlich getäuscht, da sie ihr bekannte Mängel arglistig verschwiegen habe. So seien ihr insbesondere Schäden an dem Flachdach der Garage, Undichtigkeiten in der Dusche im Bad und am Wasserhahn des Waschtisches sowie erhebliche Schäden des Laminatbodens in mehreren Räumen bekannt gewesen. Soweit sie erkläre, diese seien nicht bekannt gewesen seien, seien sie im Rahmen der Mietzeit eingetreten, so dass die Klägerin aus diesem Grunde auf Schadenersatz hafte. Das bei Auszug der Klägerin entfernte Regensammelfass sei Zubehör des Hauses, so dass sie nicht berechtigt gewesen sei dieses zu entfernen. Bedingt durch den durch eine undichte Silikonfuge in der Dusche eingetretenen Wasserschaden habe die Duschtasse wie auch der Boden in dem Umfang wie erfolgt – Estrich und Fliesen / Bad und Flur – erneuert werden müssen. Aufgrund des Grades der Verschmutzung und Verkalkung der Duschkabine und Duschwannen haben diese erneuert werden müssen. Da die Klägerin die Wände erst in der Mietzeit farbig gestrichen habe, hätte sie diese in hellen Farben streichen müssen. Die Klägerin sei zudem verpflichtet, die Nebenkosten für 2017 in Höhe von 84,95 Euro und in 2018 in Höhe von 61, 98 zu zahlen. Die Betriebskostenabrechnung 2018 sei erstmals mit der Klageerwiderung vom 5.8.2019 vorgelegt worden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen xxxx. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 12.03.2020 (Blatt 203 ff. d.A.) und vom 20.05.2021 (Blatt 281 ff.d.A.) verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist teilweise begründet.

I.

Die Klägerin hat einen Anspruch gegenüber den Beklagten auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 996,56 Euro gemäß § 551 BGB.

Grundsätzlich unstreitig stand der Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 1048,00 Euro gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der vertraglichen Sicherungsabrede zu.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist jedoch durch Aufrechnung mit bestehenden Gegenforderungen in Höhe von 411,44 Euro gemäß §§ 387, 389 BGB teilweise erloschen.

1.

Eine Aufrechnung mit etwaigen Schadensersatzansprüchen der Beklagten aus dem notariellen Immobilienkaufvertrag ist ausgeschlossen.

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird. (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 36/12 –, juris).

Dies gilt auch in dem vorliegenden Einzelfall, der zwar die Besonderheit des mit Abschluss des Mietvertrages zeitgleich geschlossenen Immobilienkaufvertrages aufweist. Dennoch dient auch in diesem Fall die Mietkaution ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis.

2.

Den Beklagten stehen jedoch Schadenersatzansprüche gegen die Klägerin in Höhe von € gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB zu.

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach §§ 280 Abs. 1, Paragraf 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung bedarf es dazu nicht. (BGH, Urteil vom 28 zweiten 2018, juris, Aktenzeichen V III ZR 157 aus 17, juris).

Für die zur Aufrechnung gestellten Schadenersatzansprüche aufgrund einer Beschädigung der Mietsache durch die Klägerin während der Mietzeit tragen die Beklagten die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17 –, Rn. 28, juris). Es bedarf insoweit nach dem strengen Maßstab des § 286 ZPO einer Überzeugung des Gerichtes nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme von dem vorgetragenen Lebenssachverhalt, d.h. ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der verbleibenden Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie jedoch völlig auszuschließen (BGH, Urteil vom 01. Oktober 2019 – VI ZR 164/18 –, Rn. 8, juris).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sowie dem aus dem Parteivortrag ergebenden Sach- und Streitstand stehen den Beklagten folgende Ansprüche auf Schadensersatz zu, mit welchem sie gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch zur Aufrechnung berechtigt sind.

a)

Die Klägerin ist verpflichtet den Beklagten Ersatz für die entfernte Regensammeltonne in Höhe von 147,300 Euro zu leisten.

Die streitgegenständliche Regensammeltonne ist als Zubehör des Hauses im Sinne des § 97 ZPO zu qualifizieren.

Nach § 97 Abs. 1 BGB sind Zubehör bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird nach § 97 Abs. 2 BGB.

Die streitgegenständliche Regentonne dient, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses und steht zu diesem in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis. Die Regentonne war nach beiderseitigem Vortag mit dem Regenfallrohr verbunden und nach ihrer Entfernung waren bauliche Maßnahmen zur Ableitung des Niederschlages erforderlich. Die Regentonne wies daher eine feste Einbindung in das Haus auf, die zu ihrer Qualifikation als Zubehör führt. Dass die Regensammeltonne grundsätzlich entfernt werden kann steht dem nicht entgegen. Dass sich aus der Verkehrsanschauung etwas Anderes ergibt, ist nicht erkennbar noch dargelegt oder bewiesen, § 97 I 2 BGB.

Gemäß § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Zweifel anzunehmen, dass im Rahmen eines Grundstückkaufvertrages sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll. Gegenteiliges ergibt sich nicht aus dem vorgelegten Kaufvertrag noch ist eine anderweitige Abrede bei Abschluss des Kaufvertrages vorgetragen.

Der Vortrag der Beklagten für die Ersatzbeschaffung und Montage eines entsprechenden Regenwassertanks seien Kosten in Höhe von 245,00 € erforderlich gewesen klägerseits nicht substantiiert bestritten. Allerdings müssen sich die Beklagten einen Abzug „Neu für Alt“ anrechnen lassen, wobei das Gericht die allgemeine Nutzungsdauer eine Regenzisterne auf ca. 20 schätzt, so dass ein Abzug von 40 % anmessen ist, § 287 ZPO. Es ergibt sich damit ein Erstattungsbetrag in Höhe von 147,00 Euro.

b)

Die Klägerin schuldet den Beklagten ferner Ersatz in Höhe von 264,44 Euro für die Erneuerung der Duschkabine.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sowie den in Augenschein genommenen, seitens der Beklagten vorgelegten Lichtbildern, ist zur Überzeugung des Gerichtes bewiesen, dass bei Rückgabe des Mietobjektes sich die Duschkabine in einem derartigen Zustand befand, dass eine Erneuerung derselben erforderlich war.

Neben den vorgelegten Lichtbildern spricht die Aussage des Zeugen XX, aber insbesondere auch die Aussage des Zeugen XX für eine erneuerungsbedürftigen Zustand der Duschkabine. Der Zeuge XX, an dessen Glaubwürdigkeit und der Glaubhaftigkeit seiner Aussage kein Anlass zu Zweifeln besteht, erklärte der Zustand der Duschkabine sei sehr verkalkt gewesen. Auf Nachfrage des Klägervertreters, ob man die Duschkabine nicht hätte reinigen können, gab er an, er habe das ausprobiert, was er machen konnte. Dies habe nichts zum erwünschten Erfolg geführt, bzw. es hätte nicht geholfen. Eine weitere Reinigung wäre gegebenenfalls nur durch eine Fachfirma möglich gewesen. Entsprechende Kosten dürften jedoch nicht im Verhältnis zum zu ersetzen Zeitwert der Duschkabine stehen.

Dass eine derartige Verkalkung bereits bei Kauf vorlag ist nicht vorgetragen und ergibt sich auch nicht aus den vorgelegten Lichtbildern zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kaufobjektes. Im Hinblick auf die Höhe des geschuldeten Ersatzes ist jedoch zu berücksichtigen, dass Sanitäreinrichtungen dem Verschleiß unterliegen. Sie müssen in gewissen Zeitabständen ausgetauscht werden. Das Gericht schätzt die Lebensdauer der Duschkabine auf ca. 20 Jahre. Die Beklagten müssen sich daher ein Abzug von 40 % der erforderlichen Kosten für den Austausch der Duschkabine unter dem Gesichtspunkt „Neu für Alt“ anrechnen lassen.

Laut den vorgelegten Rechnungen betrugen die Kosten für den Kauf und der Duschkabine 289,00 Euro. Bei Berücksichtigung der Angaben des Zeugen XX unter Bezugnahme auf die Rechnung vom 24.06.2018 schätzt das Gericht den Arbeitsaufwand nach § 286 BGB für den Einbau der Duschkabine und Duschtrennwand auf 3 Arbeitsstunden, nach Rechnung vom 24.06.2018 zu 42,50 € netto. €. Abzüglich von 40 % belaufen sich die erstattungsfähigen Kosten auf in Höhe von 264,44 €.

c)

Die Kosten für den Austausch der Duschtasse sind nicht erstattungsfähig, ebenso die Kosten für die Erneuerung der Fliesen. Es kann letztlich dahinstehen, wann es erstmals zu einem Wassereintritt durch die schadhafte Fuge Wohnbereich gekommen ist. Der Zeuge XX erklärte, es müsse schon seit längerem Wasser eingetreten sein aufgrund der Wassermenge und dem kleinen Spalt. Sollte der Schaden vor dem Kauf eingetreten sein, greifen obige Ausführungen zur Aufrechnung gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch.

Sollte sich die Fuge nach dem Eigentumserwerb gelöst haben, besteht jedoch ebenfalls keine Erstattungspflicht der Klägerin. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Das Nutzen der Dusche dürfte grundsätzlich einen vertragsgemäßen Gebrauch darstellen. Das Lösen der Fuge von der Duschtasse bzw. Wand ist nicht durch die Klägerin herbeigeführt worden. Bei Silikonfugen handelt es sich bei um Wartungsfugen, die regelmäßig geprüft werden müssen, da diese aufgrund verschiedenster Ursachen und insbesondere Verschleiß, undicht werden können. Dies hat auch der Zeuge XX bestätigt, der erklärt, dass ein Reißen der Fuge auch bei Neubauten eintreten kann, oder aber auch nicht, und dies aus verschiedenen Gründen, wie zum Beispiel der Absenkung des Bodens, des Setzen des Hauses, etc.

Ein Schadensersatzanspruch aufgrund des Umstandes, dass der Schaden durch eine Nichtanzeige desselben durch die Klägerin eingetreten ist, ist nicht substantiiert dargetan bzw. bewiesen. Primäre Darlegungslast und die Beweislast für die Nichterfüllung der Anzeigepflicht trägt der Vermieter (BGH, Urteil vom 5.12.2012, Aktenzeichen VIII ZR 74/12, juris). Der Vermieter hat damit substantiiert darzulegen und zu beweisen, in welchem Zeitpunkt der Mieter den Mangel hätte erkennen und anzeigen müssen. Darüber hinaus hatte auch substantiiert den Umfang des durch die Anzeigepflichtverletzung eingetretenen Schadens dezidiert darzulegen (BGH, aaO). Ein offenkundiger Wassereintritt liegt nicht vor. Lichtbilder von der schadhaften Stelle der Fuge liegen nicht vor. Der Zeuge XX als Fachmann hat bekundet, dass ihm beim Aufmaß die schadhafte Fuge nicht aufgefallen war. Später habe er festgestellt, dass man mit dem Fingernagel unter das Silikon konnte. Er meinte zwar auch, dass man dies beim Putzen hätte bemerken können. Es bleiben jedoch Zweifel, ob und wann aus Sicht des Mieters ohne Fachwissen und besonderes Augenmerk auf die Dichtigkeit der Fuge dieser Umstand und die Folgen hätte bemerkt werden müssen, auch da von einem sukzessiven Lösen auszugehen sein dürfte.

Die Beklagten haben auch nicht substantiiert den weitergehenden Schaden aufgrund unterlassener Mängelanzeige dargelegt und bewiesen. Soweit die Beklagten vortragen, dass der Bodenbelag bis in den Flur erneuert werden musste, da sich die Fliesen vom Boden gelöst hätten, ist davon auszugehen, dass in dem Zeitpunkt des Ablösens der Fliesen vom Boden der Schaden weitestgehend eingetreten war.

Der Ausbau der Duschtasse aufgrund des Wasserschadens erforderlich war, kann dahinstehend, ob im kleinen Bad eine Verunreinigung auch der Duschtasse vorlag, die eine Erneuerung bedingte.

Bezüglich der Duschtasse im oberen Bad, ist ein solcher Beweisebenfalls nicht gelungen. Silikonfugen sind – wie oben ausgeführt – Wartungsfugen, die dem Verschleiß unterliegen. Die verkommenen Zeugen haben zwar die Verkalkung der Scheibe bestätigt. Eine solche ist auch nachvollziehbar schwerer zu reinigen, da beachtet werden muss mit der Reinigung keine Beschädigungen hervorzurufen, wie auch Zeuge XX hinwies. Dies gilt jedoch nicht gleichermaßen materialbedingt für eine Duschtasse. Eine nicht mehr zu reinigende Verschmutzung der Duschtassen haben weder die Zeugen bestätigt, deren Angaben sich im Wesentlichen auf das Glas und die Fugen bezogen, noch ergibt sie sich aus den Lichtbildern.

d)

Betreffend der Beschädigungen und des Weißens der farbigen Wände hat die Beweiserhebung durch Zeugenbeweis nicht zur Überzeugung des Gerichtes von einer Übergabe der Mietwohnung bei Mietbeginn in hellen Farben und ohne Beschädigungen führen können.

Die Aussage des Zeugen XX ist insoweit unergiebig. Dieser ist nach eigenen Angaben 2013 aus dem streitigen Objekt ausgezogen. Zuletzt sei er 2014 im Haus gewesen sei. Zum Zustand des Hauses zwischen 2014 und im Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjektes im Februar 2017 konnte der Zeuge keine Angaben aus eigener Wahrnehmung tätigen. Die Zeuginnen XX haben in diesem Punkt übereinstimmend und glaubhaft erklärt, dass die Zimmer zeitgleich und seit längerem farbig waren. Auch aus der Beschädigung der pinken Wand geht hervor, dass diese erst nach dem Streichen eingetreten sein kann. Insoweit hält das Gericht auch die Angabe für nachvollziehbar, dass die Beschädigungen durch eine Stange des Bettes hervorgerufen wurden. Insbesondere zwischenzeitlich die Zimmer umgeräumt und Möbel gewechselt wurden. Darüber hinaus ist auf der beklagtenseits vorgelegten Lichtbilder (A2), das seitens diesen mit dem Datum „24.11.2016“ versehen wurde, erkennbar, dass die vor Kauf besichtigten Zimmer farbige Wände hatten.

e)

Betreffend des Waschbeckens, des Waschbeckenunterschrankes wie auch der Beschädigungen des Laminates konnten die Beklagten ebenfalls nicht ihrer Darlegungs- und Beweislast für den mangelfreien Zustand des Übergabe Mietobjektes genügen. Auch hier spricht das Lichtbild der Beklagten vom 24.11.2016 (Blatt 144 der Akte), auf welchem ein Tuch um den Wasserhahn zu sehen ist, bereits gegen den Beklagtenvortrag.

f)

Auch mit Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2017 und 2018 können die Beklagte nicht aufrechnen.

Hinsichtlich der Nebenkostennachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2017 greift der Einwand der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz drei BGB, da die Beklagten aufgrund des Ablaufes der Jahresfrist mit der Geltendmachung einer Nachforderung für das Abrechnungsjahr 2017 ausgeschlossen sind, denn die Abrechnung wurde erst am 14.2.2019 erstellt.

Die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 ist nicht fällig, da keine formell ordnungsgemäße und damit wirksame Betriebskostenabrechnung vorliegt. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, wobei folgende Mindestangaben enthalten sein müssen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (BGH, ständige Rechtsprechung, beispielsweise, Urteil vom 20.1.2016, Aktenzeichen VIII ZR 93/15, juris). Diesen Anforderungen genügt die Nebenkostenabrechnung 2018 nicht, da diese die Gesamtkosten für das Abrechnungsjahr nicht erkennen lässt. Darüber hinaus ergibt sich auch nicht der Anteil des Mieters an den Gesamtkosten, da die Nebenkostenabrechnung selbst nicht die Beschränkung auf den Zeitraum bis zum Ende des Mietverhältnisses enthält. Ob die Forderung aus der Nebenkostenabrechnung des Weiteren aus materiellen Gründen nicht zur Aufrechnung gestellt werden kann, kann letztlich dahinstehen, ebenso, ob die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz drei BGB eingehalten wurde.

II.

Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich jeweils aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der geltend gemachte Zinssatz entspricht den gesetzlichen Verzugszinsen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 709, 711 ZPO.