LG Osnabrück – Az.: 1 S 226/17 – Beschluss vom 22.09.2017
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die beklagten Eheleute als Gesamtschuldner auf Räumung der Wohnung V-Straße. in O. in Anspruch.
Die Beklagten haben im Februar 2011 mit den damaligen Hauseigentümern einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen. In dem Mietobjekt befindet sich im oberen Geschoss eine weitere Wohnung, die bereits seit längerem leer steht. Die Klägerin ist seit Februar 2017 Eigentümerin des Mietobjekts.
Der Beklagte zu 2) ist erheblich erkrankt, unter anderem besteht aufgrund einer Gehirnblutung eine halbseitige Lähmung sowie Inkontinenz. Er wird von der Beklagten zu 1) zu Hause gepflegt; zudem besteht Unterstützung durch einen Pflegedienst.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.10.2016 kündigte die Klägerin unter Setzung einer Räumungsfrist bis zum 15.12.2016 das Mietverhältnis fristlos wegen erheblicher Vertragsverletzungen; hilfsweise wurde die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 31.1.2017 erklärt. Ein Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung wurde nicht erhoben.
Die Klägerin behauptet, die Beklagten würden sowohl das Treppenhaus als auch ihre Wohnung sowie den Keller vollständig mit Müll und Unrat voll stellen. Das Treppenhaus sei so zugestellt, dass ein Erreichen des Obergeschosses nicht möglich sei. Dasselbe gelte für Teile des Kellers. Da es sich hierbei um Vorräte, Hausmüll u.ä. handele, die Ungeziefer anzögen, bestehe eine Gefährdung für die Gesundheit sowie für die Substanz des Gebäudes. Von dem Müll gehe erheblicher Gestank aus. Eine Vermietung der im Obergeschoss gelegenen Wohnung sei unter diesen Umständen nicht möglich.
Der Zeuge K. habe die Beklagten mehrfach aufgefordert, das Haus von Müll und Sperrmüll sowie Hausrat in übermäßigem Umfang zu befreien. Eine Verbesserung der Verhältnisse sei jedoch nicht eingetreten. Auch auf eine weitere, mit anwaltlichem Schreiben vom 22.9.2010 erfolgte Abmahnung, hätten die Beklagten innerhalb der zur Beseitigung gesetzten Frist bis zum 10.10.2016 nicht reagiert. Eine Besichtigung des Zeugen K. am 11.10.2016 habe ergeben, dass sich der Zustand der Wohnung bzw. des Hauses weiter verschlimmert habe. Die Abmahnung sei den Beklagten am 26.9.2010 per Einwurf-Einschreiben zugegangen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im EG in dem Mietobjekt V.-Straße mit 3 Zimmern, 1 Flur, 1 Küche, 1 Bad, 1 Garage und 1 Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, dass im Keller lediglich einige Inkontinenzartikel für die Pflege des Beklagten zu 2) gelagert würden. Das Passieren der Räumlichkeiten werde hierdurch nicht beeinträchtigt. Die klägerseits vorgelegten Lichtbilder würden nicht den Zustand des Mietobjekts darstellen; zudem seien die Beklagten für diesen nicht verantwortlich.
Das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 05.04.2017 einen Ortstermin durchgeführt und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen K. und A.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung (Blatt 55 ff.) Bezug genommen
Mit Urteil vom 05.05.2017, welches den Beklagten am 09.05.2017 zugestellt worden ist, hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass das Mietverhältnis der Parteien aufgrund der fristlosen Kündigung vom 27.10.2016 beendet worden sei. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund habe vorgelegen, da die Beklagten ihre mietvertraglichen Pflichten zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache sowie zur Wahrung des Hausfriedens nachhaltig in erheblicher Weise verletzt hätten. Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls sowie der Abwägung der beiderseitigen Interessen sei der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Beendigung nicht zumutbar. Die Feststellungen beim Ortstermin hätten ergeben, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten erheblich verschmutzt gewesen sein. Auch stünde aufgrund der Zeugenaussagen fest, dass das Treppenhaus mindestens seit dem Jahr 2015 bis August 2016 so zugestellt gewesen sei, dass man sich einen Weg durch den Müll habe bahnen müssen, um zum Obergeschoss zu gelangen. Insoweit stehe aufgrund der Angaben des Zeugen K. weiter fest, dass die Beklagte zu 2) erstmals im Jahr 2013 und sodann ca. 6 bis 8-mal jährlich mündlich aufgefordert worden sei, dass Treppenhaus freizuräumen. Darüber hinaus bestehe in der Wohnung der Beklagten und im Heizungskeller ein stechender und zugleich muffiger (Urin-) Geruch. Zwar habe diese Geruchsentwicklung ihre Ursache zunächst in der Erkrankung des Beklagten zu 2); es sei aber davon auszugehen, dass die Ablagerung von Müll und Gerümpel diese begünstigt habe. Aufgrund des allgemein ungepflegten Zustandes der Wohnung sei nicht davon auszugehen, dass diese regelmäßig gründlich geputzt werde. Es stünde zudem fest, dass den Beklagten die Abmahnung vom 22.9.2016 am 26.9.2016 zugegangen sei. Der Einschreibebeleg der CITIPost begründe einen Anscheinsbeweis zugunsten der Klägerin. Diesen hätten die Beklagten nicht zu erschüttern vermocht. Der Zustand der Wohnung habe sich danach nicht gebessert.
Hiergegen richtet sich die am 07.06.2017 eingelegte und mit am 05.07.2017 eingegangenem Schriftsatz begründete Berufung der Beklagten. Sie begehren weiterhin die Abweisung der Klage. Zur Begründung führen sie aus, dass die Kündigung bereits deshalb unwirksam sei, weil die Beklagten nicht zunächst unter Setzung einer Abhilfefrist abgemahnt worden seien. Das Amtsgericht habe zu Unrecht den Zugang des Schreibens vom 22.9.2016 als erwiesen angesehen. Weiter habe das Amtsgericht zu Unrecht angenommen, dass durch das Verhalten der Beklagten erhebliche Substanzschäden an der Wohnung bzw. dem Haus entstanden bzw. zu befürchten seien. Soweit das Objekt tatsächlich einen heruntergekommenen Eindruck gemacht habe, sei nicht festgestellt worden, dass dies durch die Mieter verursacht worden sei. Insbesondere der Schimmelbefall könne seine Ursache auch in der Bausubstanz des Gebäudes haben. Es sei auch nicht substantiiert dargelegt worden, dass die Wohnung im Obergeschoss des Mietobjektes aufgrund von Pflichtverletzungen der Berufungskläger nicht vermietet werden könne. Aus dem Umstand, dass in der Wohnung und dem angemieteten Kellerraum Gegenstände für einen gewissen Zeitraum gelagert würden, folge keine erhebliche Pflichtverletzung. Die Klägerin hätte nicht bewiesen, dass der Zustand in den Kellerräumen und im Hausflur tatsächlich von den Beklagten herbeigeführt worden sei. Schließlich stehe der Zustand der streitgegenständlichen Mietwohnung in einem adäquaten Verhältnis zum Allgemeinzustand des Objekts. Dass dieses einen heruntergekommenen Eindruck mache, liege im Wesentlichen an der Vermieterseite, da diese nicht Sorge dafür getragen habe, dass die Gemeinschaftsräume ordnungsgemäß erhalten würden. Im Rahmen der Ortsbesichtigung sei lediglich ein leichter Uringeruch wahrnehmbar gewesen.
Die Beklagten und Berufungskläger beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Osnabrück zum Aktenzeichen 6 C 261/17 (12) aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Ergänzend führt sie aus, dass anlässlich des Ortstermins habe festgestellt werden können, dass nahezu sämtliche Räume flächendeckend verschimmelt gewesen sein. Die Böden seien getränkt mit Flüssigkeiten gewesen. Für die Beurteilung, dass dieses Wohnverhalten der Beklagten zu Schäden am Gebäude führe, sei kein Sachverständigengutachten erforderlich. Vor diesem Hintergrund käme es nicht darauf an, dass möglicherweise ein Teil der Schimmelbildung auch auf die Bausubstanz zurückzuführen sei.
II.
Die zulässige Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.
Das Amtsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu, da das streitgegenständliche Mietverhältnis durch die Kündigung vom 27.10.2016 wirksam beendet wurde.
Zwar ist das Mietverhältnis entgegen der Einschätzung des Amtsgerichts aufgrund der festgestellten Pflichtverletzungen der Beklagten nicht durch fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 569 Abs. 2 BGB beendet worden; es greift jedoch die mit gleichem Schreiben hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung durch, so dass das Mietverhältnis am 30.04.2017 endete.
1.) Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 569 Abs. 2 BGB lagen nicht vor.
Zwar kann nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Allerdings rechtfertigen eine Verwahrlosung der Wohnung und/oder der Gemeinschaftsräume durch mangelhafte Reinigung oder Müllentsorgung sowie Geruchsbelästigungen eine fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 569 Abs. 2 BGB wegen Vernachlässigung der Sorgfaltspflichten grundsätzlich erst dann, wenn eine Störung des Hausfriedens vorliegt, eine substantielle Schädigung der Mietsache droht oder eine besondere Gefährdungssituation besteht (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 24.06.2015, 65 S 148/15, beck-online LSK 2016, 031252). Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn andere Mieter ihre Räumlichkeiten nur schwer erreichen können oder der Brandschutz nicht gewährleistet ist (vgl. AG Dortmund, Urt. v. 06.03.1989, 109 C 570/88, zitiert nach juris; LG Berlin, Urt. v. 28.02.2011, 67 S 109/10, BeckRS 2011, 25638). Auch wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder sich durch das Verhalten der Mieter die Gefahr der Schädigung signifikant erhöht, ist ein wichtiger Grund i.S. von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB anzunehmen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 28.02.2011, 67 S 109/10, BeckRS 2011, 25638). Erhebliche Geruchsbelästigungen stellen nur dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Geruch die anderen Mieter des Hauses erheblich stört (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 24.06.2015, 65 S 148/15, beck-online LSK 2016, 031252; Urt. v. 28.02.2011, 67 S 109/10, BeckRS 2011, 25638).
Demgegenüber rechtfertigen die bloße Ablagerung von Sperrmüll etc. ohne Beeinträchtigung der Sicherheit oder eine Verschmutzung der Wohnung ohne Substanzschäden eine fristlose Kündigung nicht; ebenso wenig genügt es, wenn in einer Wohnung über mehrere Wochen übel riechender Unrat nicht beseitigt wird (vgl. LG Berlin, Urt. v. 28.02.2011, 67 S 109/10, BeckRS 2011, 25638; AG Friedberg, Urt. v. 16.01.1991, C 1690/90, zitiert nach juris).
Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe hat auf der Grundlage der Feststellungen des Amtsgerichts ein Recht zur fristlosen Kündigung nicht bestanden.
Die fristlose Kündigung konnte zunächst nicht auf einen Kündigungsgrund gem. § 569 Abs. 2 BGB gestützt werden. Die danach bestehende Pflicht zur Rücksichtnahme auf andere Mieter, so dass diese nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, konnte vorliegend bereits deshalb nicht schwerwiegend verletzt werden, weil die Beklagten das Mietobjekt bereits seit mehreren Jahren allein bewohnen und die Obergeschosswohnung leer steht. Insbesondere zu Geruchsbelästigungen weiterer Mieter kann es aus diesem Grund nicht kommen. Nicht maßgeblich ist, inwieweit möglicherweise die Neuvermietung der Obergeschosswohnung aus diesem Grund erschwert oder unmöglich ist; die Klägerin hat zu der von ihr beabsichtigten Weiternutzung des Gebäudes nichts vorgetragen. Insbesondere, da die Obergeschosswohnung bereits seit etlichen Jahren leer steht, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, dass eine Vermietung überhaupt beabsichtigt ist.
Des Weiteren ist das Amtsgericht nicht zu der Überzeugung gelangt, dass durch das Verhalten der Beklagten erhebliche Substanzschäden an der Wohnung oder dem Haus insgesamt entstanden oder zu befürchten sind. Soweit im Rahmen des Ortstermins Schimmelbildung an der Außenwand des Wohnzimmers sowie den beiden Außenwänden der Küche festgestellt wurde, hat es ausgeführt, dass nicht zur Überzeugung des Gerichts habe festgestellt werden können, dass dies auf das Verhalten der Beklagten zurückzuführen sei. Vielmehr könne aufgrund der Angaben des Zeugen K. nicht ausgeschlossen werden, dass die Bausubstanz ursächlich für die Schimmelbildung sei; dies sei das Ergebnis eines anderweitig mit den Beklagten geführten Prozesses gewesen.
Einen Schädlingsbefall hat das Amtsgericht im Rahmen des Ortstermins ebenfalls nicht festgestellt.
Schließlich kann den Feststellungen des Amtsgerichts nicht entnommen werden, dass die Beklagten das gesamte Haus mit Sperrmüll, Hausrat, Kisten, Hausmüll und verderblichen Vorräten vollgestellt hatten. Danach sei zum Zeitpunkt des Ortstermins das Treppenhaus freigeräumt gewesen und auch die Kellerräume seien größtenteils frei begehbar gewesen. Auch die eingereichten Lichtbilder ließen erkennen, dass die Gegenstände an den Seiten gelagert worden und Fluchtwege noch frei begehbar gewesen seien.
Zur Überzeugung des Amtsgerichts wurde jedoch festgestellt, dass die Treppe, die in das obere Geschoss führt und die nicht mehr zu den von den Beklagten angemieteten Wohnräumen gehört, über einen Zeitraum von wenigstens drei Jahren in großem Umfang mit einer Vielzahl von Gegenständen sowie Müll durch die Beklagten zugestellt gewesen sei. Allerdings genügt dieser Umstand für sich nicht, um eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu begründen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Obergeschosswohnung nicht bewohnt war und niemand durch das Zustellen der Treppe behindert oder sogar gefährdet wurde, kann nicht angenommen werden, dass der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden konnte.
Da bereits ein Kündigungsgrund nicht bestand, kommt es auf die zwischen den Parteien ebenfalls streitige Frage, ob die Beklagten vor Ausspruch der Kündigung abgemahnt worden sind, nicht mehr an.
2.) Allerdings liegt in dem Verhalten der Beklagten, die Treppe zum Obergeschoss in erheblichem Umfang mit Gegenständen und Müll vollzustellen, eine zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigende Pflichtverletzung.
Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache begründet eine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten jedenfalls dann, wenn er andauernd erfolgt. Es ist nicht erforderlich, dass die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße beeinträchtigt oder die Wohnung bzw. das Haus beschädigt werden; insbesondere ist eine ordentliche Kündigung eines Vermieters nicht nur dann möglich, wenn Gründe vorliegen, die ihn auch zu einer fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs. 1, 569 BGB berechtigen würden, sondern bereits bei Pflichtverstößen geringeren Gewichts; es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (vgl. Weidenkaff in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 573 Rn. 18; LG Köln, Urt. v. 02.12.2016, 10 S 99/16, NJW-RR 2017, 652). Eine erhebliche Pflichtverletzung liegt insbesondere auch dann vor, wenn der Mieter ein eindeutig vertragswidriges Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt, z.B. indem er Gegenstände im Treppenhaus aufstellt und diese trotz Abmahnung nicht beseitigt (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB, Rn. 23; LG Köln a.a.O.).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Mit dem Zustellen der Treppe ins Obergeschoss haben die Beklagten die Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung der ihnen überlassenen Wohnräume weit überschritten. Insofern liegt auch keine geringfügige und einmalige, sondern eine erhebliche, dauerhafte und langanhaltende Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor. Trotz der durch das Amtsgericht festgestellten vielfachen Aufforderungen durch den Zeugen K. haben die Beklagten ihr Verhalten jedenfalls bis zum Ausspruch der Kündigung mit Schreiben vom 27.10.2016 nicht geändert.
Das Amtsgericht hat seine Feststellungen sowohl zu den Zuständen im Hausflur als auch bezüglich der Beseitigungsaufforderungen durch den Zeugen K. auf der Grundlage einer erschöpfenden, fehlerfrei durchgeführten Beweisaufnahme sowie einer umfassenden Beweiswürdigung getroffen; es hat insbesondere die vorgelegten Lichtbilder sowie die Aussagen der Zeugen K. und A. ausführlich gewürdigt. Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen werden von den Beklagten nicht aufgezeigt und sind auch sonst nicht ersichtlich. Soweit die Beklagten rügen, dass durch die Klägerseite nicht der Beweis erbracht worden sei, dass der Zustand in den Kellerräumen und im Hausflur tatsächlich von ihnen herbeigeführt worden sei, greift dieser Einwand mangels Substantiierung nicht durch.
Die Beklagten haben sich erstinstanzlich darauf beschränkt zu bestreiten, dass von ihnen Sperrmüll, Hausrat und Kisten sowie Hausmüll und verderbliche Vorräte im Treppenhaus gelagert würden. Zwar war dieses einfache Bestreiten erstinstanzlich ausreichend, um hinsichtlich des klägerischen Vortrags eine Beweisbedürftigkeit zu begründen. Nachdem das Amtsgericht den diesbezüglichen Vortrag als bewiesen erachtet hat, genügt es allerdings nicht, nunmehr die Verursachung des festgestellten Zustandes durch die Beklagten wiederum nur einfach zu bestreiten. Die Beklagten wohnen unstreitig allein in dem Mietshaus; ausweislich des Parteivortrags haben außer der Vermieterseite keine weiteren Personen Zutritt. Ein substantiierter Vortrag der Beklagten, wer außer ihnen für die abgestellten Gegenstände etc. verantwortlich sein soll, fehlt und wäre auch nur in den Grenzen der §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO noch zulässig.
Die durch das Amtsgericht festgestellte Pflichtverletzung der Beklagten erfolgte schuldhaft. Nachdem die Beklagten durch den Zeugen K. aufgefordert worden waren, die Gegenstände und den Müll auf der Treppe zum Obergeschoss zu beseitigen, war ihnen bekannt, dass der Hausflur nicht Gegenstand des Mietvertrages ist und ihre Vermieterin mit der bestehenden übermäßigen Nutzung durch sie nicht einverstanden war. Da sie dennoch ihr Verhalten nicht änderten und die Treppe weiterhin als Lagerfläche benutzten, liegt eine schuldhafte Überschreitung der Grenzen des ihnen eingeräumten Nutzungsrechts vor.
Die Kündigungserklärung vom 27.10.2016 genügt schließlich den formellen Anforderungen gemäß §§ 568, 573 Abs. 3 BGB. Die Beklagten haben der Kündigung nicht widersprochen.
Aufgrund der ordentlichen Kündigung endete das Mietverhältnis zum 30.4.2017. Die Klägerin musste gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten, da seit der Überlassung des Wohnraums an die Beklagten bereits mehr als 5 Jahre vergangen waren.
III.
Da der Rechtsstreit im Übrigen keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung der Kammer erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist, wird die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen sein.
Den Beklagten ist zuvor aber Gelegenheit zu geben, Stellung zu nehmen und ggf. zur Einsparung weiterer Kosten die Berufung zurückzunehmen.
