Formell und materiell baurechtswidrige Wohnung – Nutzungsuntersagung gegen Mieter

Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Oldenburg – 4. Kammer – vom 27. November 2024 wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller zu 1. und 2. tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen je zu einem Viertel, der Antragsteller zu 3. trägt sie zur Hälfte; insoweit wird die Kostenentscheidung des Verwaltungsgerichts geändert.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Wert des Streitgegenstandes wird unter Abänderung der Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts für beide Rechtszüge auf 9.150 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen Nutzungsuntersagungen für zwei im Bauwich errichtete Wohnungen.

Die Antragsteller zu 1. und 2. sind Mieter und Bewohner der im südlichen Erdgeschoss des Doppelhauses A-Straße in A-Stadt gelegenen Wohneinheit 1, der Antragsteller zu 3. ist Mieter und Bewohner der darüber gelegenen Wohneinheit 3. Das Gebäude steht im Eigentum des Beigeladenen zu 2. und wurde von diesem ab Juni 2022 (Beginn der Rohbauarbeiten) giebelständig zur südlichen Grundstücksgrenze errichtet. Abweichend von der für das Gebäude erteilten Baugenehmigung vom 5. Mai 2020 unterschreitet das Gebäude den Mindestgrenzabstand von 3,00 m um bis zu 45 cm. Auch einige Anbauten – unter anderem der seitlich an die Südostecke angebaute Technikraum – liegen teilweise im Bauwich.

Auf Anfrage des Beigeladenen zu 1. stellte der Antragsgegner Ende 2022 den Grenzabstandsverstoß fest. Nachdem Einigungsversuche erfolglos geblieben waren, untersagte der Antragsgegner den Antragstellern jeweils mit für sofort vollziehbar erklärten Bescheiden vom 16. Oktober 2024 die Nutzung ihrer Wohnungen.

Die Anträge der Antragsteller auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer fristgerechten Widersprüche gegen diese Verfügungen hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Beschluss abgelehnt und zur Begründung u.a. ausgeführt, die Nutzungsuntersagungen würden sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen und ihre sofortige Vollziehung liege im öffentlichen Interesse. Das Gebäude des Beigeladenen zu 2. sei formell baurechtswidrig, da es sich gegenüber dem baugenehmigten Vorhaben aufgrund des Versatzes in den Bauwich hinein um ein aliud handele. Zwar spreche einiges dafür, dass der Antragsgegner seine Nutzungsuntersagung auch auf die materielle Baurechtswidrigkeit des Gebäudes gestützt habe. Auch diese liege jedoch aufgrund des Grenzabstandsverstoßes vor. Angesichts der Erheblichkeit des Grenzabstandsverstoßes seien auch keine besonderen Umstände erkennbar, aufgrund derer ausnahmsweise von bauaufsichtlichem Einschreiten abgesehen werden könne. Eine Beschränkung der Nutzungsuntersagung auf die im Bauwich gelegenen Wohnungsteile sei nicht erforderlich, da die Rechtswidrigkeit sich auf das Gesamtgebäude als bauliche Einheit erstrecke; eine Beschränkung sei auch nicht praktikabel. Die strengen Anforderungen an den Erlass einer sofort vollziehbaren Beseitigungsverfügung seien nicht zu prüfen gewesen, da eine solche nicht Streitgegenstand sei. Darauf, ob der Beigeladene zu 1. einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten geltend machen könne, komme es nicht an; Streitgegenstand seien von Amts wegen erlassene Nutzungsuntersagungen mit dem Ziel der Einhaltung jedenfalls des objektiven Bauordnungsrechts. Schon deshalb komme auch die Präklusionsvorschrift des § 68 Abs. 3 Satz 3 NBauO nicht zum Tragen; zudem liege keine Genehmigungssituation vor, und die Norm sei auch zeitlich nicht anwendbar. Auch eine Verwirkung scheide aus. Die Verfügung habe nach § 56 Satz 3 NBauO an die Antragsteller adressiert werden können. Dass bisher eine Beseitigungsverfügung nicht ergangen sei, sei unschädlich. Die Nutzungsuntersagung, die, anders als eine Beseitigungsverfügung, für sofort vollziehbar erklärt werden könne, sei geeignet, dem Verstoß gegen das formelle Baurecht und überdies einer negativen Breitenwirkung wirksam zu begegnen. Zwar habe der Antragsgegner im Rahmen seines Ermessens erwägen und begründen müssen, innerhalb welcher Frist den Mietern eine Räumung der Wohnung zuzumuten sei. Dem sei er aber nachgekommen; dass bzw. warum eine Frist von drei Monaten unangemessen kurz sein sollte, hätten die Antragsteller nicht vorgetragen. Ob die Grenzabstandsverletzung auf ein Versehen zurückgehe, sei unerheblich; ein Verschulden sei keine Voraussetzung für bauaufsichtliches Einschreiten. Dass der Antragsgegner zunächst Einigungsbemühungen zwischen den Beigeladenen abgewartet habe, begründe kein Vertrauen darauf, dass er nicht einschreiten werde. Die nach Scheitern der Einigungsgespräche nur noch theoretische Möglichkeit einer späteren Legalisierung mache die bauaufsichtlichen Verfügungen nicht unverhältnismäßig. Einen Abweichungsantrag des Beigeladenen zu 2. habe der Antragsgegner durch Bescheid vom 12. November 2024 abgelehnt; auch materiell bestehe kein Anspruch auf Zulassung einer Abweichung; namentlich der Umstand, dass die Grenzabstandsunterschreitungen nicht in der Nähe des Vereinsheims des Beigeladenen zu 1. lägen, zwinge hierzu nicht, da das Grenzabstandsrecht auch Freiflächen auf dem Nachbargrundstück schütze.

II.

Die dagegen gerichtete Beschwerde hat keinen Erfolg.

1.

Ohne Erfolg bleibt die Rüge, die angegriffenen Bescheide seien unbestimmt, weil in deren Begründung die §§ 5, 56 und 79 NBauO, nicht aber der einschlägige Absatz und Satz zitiert würden. Das Bestimmtheitsgebot setzt die Erkennbarkeit des Regelungsgehalts eines Verwaltungsakts, nicht die exakte Wiedergabe der von der Behörde angewandten Rechtsnormen voraus. Das von den Antragstellern angeführte Zitiergebot des Art. 43 Abs. 2 Satz 1 NV gilt für Rechtsverordnungen, nicht für Verwaltungsakte. Einschlägig ist allenfalls die Begründungspflicht des § 1 NVwVfG i.V.m. § 39 Abs. 1 VwVfG, die aber ebenfalls in aller Regel keine Pflicht zum exakten Zitat angewandter Rechtsnormen beinhaltet, jedenfalls wenn sich diese – wie hier – ohne weiteres erschließen.

2.

Bedenken begegnet auch nicht die Würdigung des Verwaltungsgerichts, das Gebäude, in dem die von den Nutzungsuntersagungen betroffenen Wohnungen liegen, sei formell und materiell baurechtswidrig.

Hinsichtlich der formellen Baurechtswidrigkeit nimmt der Senat Bezug auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts. Dass ein Gebäude, das abweichend vom genehmigten Standort um bis zu 45 cm in den Bauwich hineingerückt ist, von der ursprünglichen Baugenehmigung nicht mehr gedeckt ist, bedarf keiner ergänzenden Erläuterung. Die Einlassung der Antragsteller, betroffen sei allein der Giebel, dem keine identitätsprägende Bedeutung für das Gebäude zukomme, ist schon tatsächlich falsch; bereits das Erdgeschoss des Gebäudes unterschreitet, jedenfalls im Südosten, (deutlich) den Mindestgrenzabstand. Unabhängig davon machen die Antragsteller auf S. 8 oben der Beschwerdebegründung selbst geltend, dass der Giebel (und der ebenfalls im Bauwich errichtete Technikraum) unverzichtbar für den Bestand des Gesamtgebäudes seien.

Dass das Gebäude den gesetzlichen Grenzabstand unterschreitet und damit auch materiell baurechtswidrig ist, stellt das Beschwerdevorbringen nicht in Frage.

3.

Das Beschwerdevorbringen zur Ermessensbetätigung des Antragsgegners überzeugt nicht.

Soweit die Antragsteller, wie bereits erstinstanzlich, geltend machen, dass etwaige Abwehrrechte des Beigeladenen zu 1. gegen ihr Vorhaben nach § 68 Abs. 3 Satz 3 NBauO präkludiert und ihre Geltendmachung im Übrigen treuwidrig seien, wird auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts hierzu (BA S. 11), mit denen sich das Beschwerdevorbringen nicht überzeugend auseinandersetzt, Bezug genommen: § 68 Abs. 3 Satz 3 NBauO ist zeitlich nicht anwendbar und im Übrigen auf die Genehmigungs-, nicht die Einschreitenssituation zugeschnitten; für eine Verwirkung fehlen sowohl das Zeit-, als auch das Umstandsmoment. Unabhängig davon trifft auch die selbständig tragende Auffassung des Verwaltungsgerichts, die Grenzabstandsvorschriften bestünden auch im öffentlichen Interesse, schon deshalb sei ein bauaufsichtliches Einschreiten nicht nur erlaubt, sondern geboten gewesen, zu. Anders als die Antragsteller in der Beschwerdebegründung suggerieren, ist eine Unterschreitung des Mindestgrenzabstandes von 3 m um bis zu 45 cm, auch wenn sie nicht auf ganzer Breite des Gebäudes erfolgt, kein atypisch geringfügiger, sondern ein durchaus gravierender Verstoß gegen materielles Baurecht. Vor diesem Hintergrund ist dem Verwaltungsgericht auch darin beizupflichten, dass hier ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde ohne besondere Abwägung des „Für und Wider“ geboten war.

Die Auffassung der Antragsteller, eine Nutzungsuntersagung nur für die Wohnung Nr. 3 bzw. einzelne Wohnungsteile sei ein milderes Mittel zur Herstellung baurechtmäßiger Zustände gewesen, geht fehl. Sie fußt offenbar auf der Annahme, nur der dieser Wohnung zugehörige Giebel des Gebäudes unterschreite den Grenzabstand. Das ist, wie bereits ausgeführt, unzutreffend. Abgesehen davon führt, wie das Verwaltungsgericht richtig ausgeführt hat, die Grenzabstandsunterschreitung zur Baurechtswidrigkeit des gesamten Gebäudes. Die Einlassung, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht dem baurechtlich Pflichtigen die Verantwortung auferlegt, ein weniger beeinträchtigendes Austauschmittel anzubieten, genau dieses sei in Gestalt des Abweichungsantrags geschehen und vom Antragsgegner abgelehnt worden, überzeugt ebenfalls nicht; die Ablehnung des Abweichungsantrags ist aus den vom Verwaltungsgericht (BA S. 15) dargelegten Gründen nicht zu beanstanden.

Unverhältnismäßig im engeren Sinne sind die Nutzungsuntersagungen ebenfalls nicht. Ein Verweis auf die Kosten von angeblich über einer Million Euro für Abbruch und Neubau des Gesamtgebäudes geht schon deshalb fehl, weil die streitgegenständlichen Verfügungen eine solche Beseitigung – rechtlich und faktisch – nicht beinhalten und auch nicht an deren etwaigen Adressaten – den Beigeladenen zu 2. – ergangen sind. Ins Verhältnis zu setzen war lediglich das Interesse der Antragsteller an der Weiternutzung zweier formell und materiell baurechtswidriger Wohnungen und das öffentliche Interesse, gegen baurechtswidrige Zustände einzuschreiten. Die Einlassung, im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung sei zu berücksichtigen, dass die Baugenehmigung vom 5. Mai 2020 Legalisierungswirkung entfalte, überzeugt nicht, da das ausgeführte Gebäude von dieser Genehmigung nicht gedeckt ist.

Weshalb das Argument der Antragsteller, im Rahmen der Ermessensbetätigung habe der Umstand, dass der Antragsgegner nach Kenntnis der Baurechtswidrigkeit zwei Jahre lang untätig geblieben sei, einem Einschreiten entgegengestanden, nicht überzeugt, hat das Verwaltungsgericht auf BA S. 14 eingehend und überzeugend begründet; mit dieser Begründung setzt sich die Beschwerdebegründung nicht auseinander. Für die in diesem Vortrag enthaltene Behauptung, die Bauaufsichtsbehörde habe schon bei Baubeginn im Juni 2022 und nicht erst nach der Anfrage des Beigeladenen zu 1. im Dezember 2022 Kenntnis von der Grenzabstandsunterschreitung gehabt, sind im Übrigen Anhaltspunkte weder vorgetragen, noch aus den Akten ersichtlich.

Ohne Erfolg wenden sich die Antragsteller gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Räumung ihrer Wohnungen innerhalb einer Frist von drei Monaten sei ihnen zumutbar. Aus ihrem dem Antragsgegner im Anhörungsverfahren übermittelten Schreiben vom 4. September 2024 ergibt sich nichts Anderes. In dem Schreiben machen die Antragsteller geltend, sie hätten – nicht näher spezifizierte – „Investitionen in Mobiliar und Sonderanfertigungen innerhalb der Wohnungen“ getätigt, sie seien – aus welchen Gründen, wird nicht dargelegt – auf kurze Arbeitswege mit dem Fahrrad zu ihrer Betriebsstätte angewiesen, eine Alternativwohnung sei mangels Wohnungsangebots im gleichen Preissegment und mit gleicher Ausstattung in der Region nicht erhältlich, zumal die Antragsteller zu 1. und 2. auf eine barrierefreie Wohnung angewiesen seien; schließlich tragen sie vor, in der Wohnung sei, anders als in vielen anderen Mietwohnungen, eine Tierhaltung gestattet, ohne allerdings darzulegen, dass sie selbst Haustiere hielten. Zur Darlegung einer Unzumutbarkeit genügt das nicht. Die eingeräumte Frist von drei Monaten entspricht der Kündigungsfrist für – wie hier – seit weniger als fünf Jahren gemieteten Wohnraum nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, auf deren Ausnutzung sich Mieter regelmäßig einstellen müssen. Besondere Umstände, die ausnahmsweise eine großzügigere Frist und die damit verbundene Hinnahme baurechtswidriger Zustände erforderlich machten, sind dem Vortrag der Antragsteller nicht zu entnehmen. Es handelt sich vielmehr um die üblichen Schwierigkeiten, die mit dem ungewünschten Ende eines Mietverhältnisses verbunden sind.

4.

Ohne Erfolg machen die Antragsteller geltend, die Frage, ob ein überwiegendes Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung bestünde, sei nach den Maßstäben zu prüfen, die der Senat für die sofortige Vollziehung einer Beseitigungsanordnung aufgestellt habe. Diese strengen Maßstäbe leiten sich aus dem Gedanken her, dass eine Beseitigungsverfügung den Verlust von Bausubstanz zur Folge habe. Warum sie auf Fälle der Nutzungsuntersagung übertragbar sein sollten, legen die Antragsteller mit der Beschwerdebegründung nicht dar.

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 1 VwGO, § 100 Satz 1 ZPO. Bei der Kostenaufteilung hat der Senat berücksichtigt, dass die Antragsteller zu 1. und 2. gemeinsam eine Wohnung nutzen, also zusammengenommen ein ebenso großes Interesse verteidigen wie der Antragsteller zu 3. allein. Der Senat macht deshalb von seiner Befugnis Gebrauch, auch die erstinstanzliche Kostenentscheidung von Amts wegen zu ändern (vgl. Senatsbeschl. v. 11.7.2008 – 1 ME 120/08 -, NVwZ-RR 2009, 325 = juris Rn. 22 m.w.N.).

Gründe, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, liegen nicht vor; für den Beigeladenen zu 1. gilt dies, weil er das Verfahren nicht gefördert hat, für den Beigeladenen zu 2. zusätzlich deshalb, weil er „im Lager“ der unterlegenen Antragsteller steht.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Der Senat folgt im Ansatz den Erwägungen des Verwaltungsgerichts, berücksichtigt jedoch auch hier, dass lediglich Nutzungsuntersagungen für zwei, nicht drei Wohneinheiten im Streit stehen. Zwar ist dem Verwaltungsgericht darin beizupflichten, dass die Antragsteller, da sie jeweils eine eigene Nutzungsuntersagungsverfügung angreifen, keine Rechtsgemeinschaft bilden, die jeweils auf sie entfallenden Streitwerte also zu addieren sind. Das korrespondiert aber damit, dass die Antragsteller zu 1. und 2. jeweils nur hälftigen Mitbesitz an einer Wohnung mit einem Gesamtmietwert von 762,50 EUR/Monat verteidigen.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).