Mieterhöhungsverlangen – Zugang bei Einwurf in Hausbriefkasten

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Mieterhöhungsverlangen: Wann gilt es als zugegangen?

Mieterhöhungen sind ein häufig diskutiertes Thema, das für viele Mieter große Auswirkungen haben kann. Das Mietrecht regelt dabei die Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter die Miete anheben darf. Ein zentraler Punkt ist dabei der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter. Denn erst wenn das Schreiben des Vermieters den Mieter erreicht hat, beginnt die Frist, in der er darauf reagieren muss.

In der Rechtspraxis ergeben sich hier immer wieder Fragen, etwa wenn das Mieterhöhungsschreiben in den Briefkasten eingeworfen wurde. Wann gilt das als zugegangen? Und welche Folgen hat es, wenn Mieter das Schreiben erst später entdecken? Diese Themen werden in der Rechtsprechung intensiv diskutiert und haben große praktische Relevanz.

Im Folgenden werden wir ein aktuelles Gerichtsurteil zu diesem Themenkomplex näher betrachten und die zentralen Erkenntnisse zusammenfassen. So erhalten Sie einen Überblick über die rechtliche Sichtweise und können einschätzen, wie Gerichte in solchen Fällen entscheiden.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg

Mieterhöhungsverlangen nach Einwurf in Hausbriefkasten

Der vorliegende Fall dreht sich um eine Mieterhöhung für eine Wohnung in Berlin-Kreuzberg. Der Kläger, der Vermieter der Wohnung, verlangte die Zustimmung der Beklagten, der Mieterin, zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 697,61 € und war seit 15 Monaten unverändert. Der Vermieter forderte eine Erhöhung auf 800,13 € unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2021.

Die Beklagte verweigerte die Zustimmung und argumentierte, dass das Erhöhungsverlangen erst am 01.09.2022 zugegangen sei, obwohl der Kläger behauptete, das Schreiben sei bereits am 31.08.2022 zugestellt worden. Diese Diskrepanz führte zur rechtlichen Auseinandersetzung, bei der es um die Gültigkeit des Mieterhöhungsverlangens ging.

Gerichtliche Entscheidung zur Mieterhöhung

Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschied teilweise zugunsten des Klägers. Es stellte fest, dass die Beklagte der Mieterhöhung zustimmen muss, jedoch nur bis zu einem Betrag von 744,30 € statt der geforderten 800,13 €. Die Entscheidung basierte auf der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß dem Berliner Mietspiegel 2021.

Das Gericht berücksichtigte dabei verschiedene wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale der Wohnung. So wurden positive Aspekte wie eine große Küche und ein Strukturheizkörper im Bad berücksichtigt, während der hohe Energieverbrauchskennwert der Liegenschaft negativ bewertet wurde.

Rechtliche Abwägungen des Gerichts

Das Gericht musste mehrere rechtliche Aspekte abwägen. Zunächst stellte es fest, dass das Erhöhungsverlangen formell korrekt und ausreichend begründet war. Zudem war die Klage innerhalb der vorgeschriebenen Frist erhoben worden, was die Zulässigkeit der Klage sicherstellte.

Ein zentraler Punkt war die Frage des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens. Das Gericht entschied, dass das Schreiben am 31.08.2022 zugegangen sei, da der Einwurfsvermerk eine Uhrzeit vor 18:00 Uhr aufwies, was nach allgemeiner Verkehrsauffassung als noch am selben Tag zugegangen gilt.

Konsequenzen der Entscheidung

Durch die Entscheidung des Gerichts muss die Beklagte einer Mieterhöhung zustimmen, jedoch in einem geringeren Umfang als vom Kläger gefordert. Die neue Nettokaltmiete beträgt nun 744,30 €, was einer Erhöhung von 46,69 € entspricht.

Die Kosten des Rechtsstreits wurden entsprechend dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens zwischen den Parteien aufgeteilt, wobei der Kläger 54 % und die Beklagte 46 % der Kosten zu tragen haben.

Diese Entscheidung verdeutlicht die Wichtigkeit der genauen Einhaltung formeller Anforderungen und Fristen im Mietrecht sowie die sorgfältige Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mieterhöhungen.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Mieterhöhungsverfahren

Welche formellen Anforderungen gelten für ein Mieterhöhungsverlangen?

Ein Mieterhöhungsverlangen muss bestimmten formellen Anforderungen genügen, um wirksam zu sein. Diese Anforderungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt und umfassen mehrere Aspekte:

• Schriftform: Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen (§ 558a BGB). Dies bedeutet, dass es schriftlich abgefasst und dem Mieter zugestellt werden muss. Eine mündliche Mitteilung ist nicht ausreichend.
• Begründung: Das Verlangen muss sorgfältig begründet werden. Der Vermieter muss konkrete Angaben zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete machen. Dies kann durch Bezugnahme auf den Mietspiegel, ein Gutachten oder Vergleichswohnungen geschehen. Es ist nicht erforderlich, den Erhöhungszeitpunkt, den Ablauf der Jahresfrist oder die Kappungsgrenze anzugeben.
• Zustimmung des Mieters: Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Der Vermieter hat einen Anspruch auf diese Zustimmung, und es ist ratsam, den Mieter aufzufordern, die Zustimmung schriftlich zu erklären. Falls der Mieter nicht zustimmt, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.
• Zugang des Verlangens: Das Mieterhöhungsverlangen gilt als zugegangen, wenn es dem Mieter zugeht. Ein Einwurf in den Hausbriefkasten um 17:55 Uhr wurde von einem Gericht als rechtzeitig angesehen, jedoch gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile zu dieser Frage. Es ist daher ratsam, das Schreiben möglichst früh am Tag zuzustellen, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.
• Fristen: Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, und die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Nach Zugang des Verlangens hat der Mieter zwei Monate Zeit, um zuzustimmen oder abzulehnen.

Diese formellen Anforderungen sind entscheidend, da ein Mieterhöhungsverlangen, das diese nicht erfüllt, unwirksam sein kann. Es ist daher wichtig, dass Vermieter diese Vorgaben genau beachten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Wann gilt ein Mieterhöhungsverlangen als zugegangen, wenn es in den Hausbriefkasten eingeworfen wird?

Ein Mieterhöhungsverlangen gilt als zugegangen, wenn es in den Hausbriefkasten des Mieters eingeworfen wird. Nach allgemeiner Verkehrsauffassung und der Rechtsprechung des Amtsgerichts Berlin-Kreuzberg ist ein Einwurf bis 17:55 Uhr am selben Tag als zugegangen anzusehen. Dies bedeutet, dass das Mieterhöhungsverlangen an diesem Tag wirksam wird, wenn es vor 18 Uhr eingeworfen wurde.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass es divergierende Gerichtsentscheidungen gibt. Einige Gerichte haben entschieden, dass ein Einwurf nach 16 Uhr erst am nächsten Tag als zugegangen gilt, da Privatpersonen nicht damit rechnen müssen, dass nach 16 Uhr Post in ihren Briefkasten eingeworfen wird.

Daher sollte der Vermieter bei drohendem Fristablauf kein Risiko eingehen und das Schreiben möglichst früh am Tag einwerfen oder dem Mieter übergeben lassen, um sicherzustellen, dass es rechtzeitig zugeht.

Welche Rolle spielt der örtliche Mietspiegel bei einer Mieterhöhung?

Der örtliche Mietspiegel spielt eine zentrale Rolle bei der Berechnung und Begründung von Mieterhöhungen. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wird. Diese Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 558 geregelt. Sie gibt an, wie viel zueinander ähnliche Mietimmobilien in einer Region pro Quadratmeter an Miete kosten. Diese Vergleichsmiete wird aus den Mietbeträgen gebildet, die am Standort der Mietimmobilie oder in einer ähnlichen Gemeinde in den letzten sechs Jahren durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum gezahlt oder angepasst wurden. Dabei werden sechs wesentliche Aspekte einer Mietimmobilie miteinander verglichen: Lage, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Art der Mietimmobilie und energetischer Zustand.

Die Bedeutung des Mietspiegels liegt darin, dass er Markttransparenz schafft und als Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter dient. Im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zudem ist der Mietspiegel eine wichtige Informationsquelle bei der Anwendung der Mietpreisbremse. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die zulässige Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschreiten.

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gemeinden mit erheblichem Nachfrageüberhang kann diese Grenze sogar auf 15 Prozent festgelegt werden.

Die Erstellung und Anwendung von Mietspiegeln wird durch das Mietspiegelreformgesetz und die Mietspiegelverordnung geregelt, die am 1. Juli 2022 in Kraft getreten sind. Diese Regelungen sollen die Rechtssicherheit und Qualität der Mietspiegel stärken. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel verpflichtend, und für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern sind qualifizierte Mietspiegel erforderlich.

Zusammengefasst ist der Mietspiegel ein unverzichtbares Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und zur rechtlichen Absicherung von Mieterhöhungen. Er gewährleistet Transparenz und Fairness auf dem Mietmarkt, indem er klare Richtlinien für zulässige Mietanpassungen bietet.

Welche Merkmale der Wohnung können sich auf die Höhe der zulässigen Mieterhöhung auswirken?

Die Höhe der zulässigen Mieterhöhung kann durch verschiedene Merkmale der Wohnung beeinflusst werden, die entweder wohnwerterhöhend oder wohnwertmindernd wirken. Diese Merkmale spielen eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB.

Wohnwerterhöhende Merkmale sind Eigenschaften der Wohnung, die ihren Wert steigern und somit eine höhere Miete rechtfertigen können. Ein Beispiel hierfür ist ein Badezimmer, das überwiegend gefliest ist. Ein Badezimmer, das nur bis zu einer Höhe von 1,50 m gefliest ist, erfüllt nicht das wohnwerterhöhende Merkmal „überwiegend gefliest“ der Merkmalgruppe „Bad/WC“. Hierfür ist mindestens eine türhohe Verfliesung erforderlich. Auch eine moderne Entlüftung bei einem innenliegenden Bad kann als wohnwerterhöhend gelten, jedoch nicht, wenn die Entlüftungsanlage lediglich aus dem Jahr 2004 stammt und besonders leise läuft.

Ein weiteres Beispiel für ein wohnwerterhöhendes Merkmal ist die Ausstattung der Wohnung mit hochwertigen Bodenbelägen wie Parkett oder Terrazzo. Auch eine moderne Einbauküche mit hochwertigen Geräten kann den Wohnwert steigern. Ein Personenaufzug in einem Gebäude mit weniger als fünf Stockwerken wird ebenfalls als wohnwerterhöhend betrachtet.

Wohnwertmindernde Merkmale hingegen sind Eigenschaften, die den Wert der Wohnung mindern und somit eine geringere Miete rechtfertigen. Ein Beispiel hierfür ist ein veraltetes oder schlecht ausgestattetes Badezimmer. Auch abgenutzte Teppiche oder Linoleum können den Wohnwert mindern. Ein Gebäude ohne Aufzug oder mit anderen infrastrukturellen Mängeln kann den Wohnwert negativ beeinflussen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch das Überwiegen dieser Merkmale bestimmt. Wenn die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, kann die Miete entsprechend angehoben werden, während bei überwiegenden wohnwertmindernden Merkmalen die Mieterhöhung geringer ausfallen muss. Es ist wichtig, dass alle relevanten Merkmale berücksichtigt werden, um eine faire und rechtlich einwandfreie Mieterhöhung zu gewährleisten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auf verschiedene Weisen ermittelt werden, wie durch den Mietspiegel der Gemeinde, Auskunft einer Mietdatenbank, Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Miete von drei vergleichbaren Mietobjekten. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen, wobei jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen hat.

Ein abschließbarer Fahrradabstellraum ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn er bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zwar bereits fertiggestellt war, die Mieter aber noch keinen Schlüssel erhalten hatten. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, ab welchem der Fahrradabstellraum den Mietern tatsächlich zur Nutzung zur Verfügung stand.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den Mietbeträgen gebildet, die am Standort der Mietimmobilie oder in einer ähnlichen Gemeinde in den letzten sechs Jahren durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum gezahlt oder angepasst wurden. Dabei werden Aspekte wie Lage, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Art der Mietimmobilie und energetischer Zustand berücksichtigt.

Welche Möglichkeiten hat der Mieter, wenn er ein Mieterhöhungsverlangen für unberechtigt hält?

Wenn ein Mieter ein Mieterhöhungsverlangen für unberechtigt hält, stehen ihm verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um darauf zu reagieren. Diese Optionen umfassen die Zustimmung, die Ablehnung oder die teilweise Zustimmung zur Mieterhöhung. Jede dieser Handlungsweisen hat unterschiedliche Konsequenzen, die im Folgenden erläutert werden.

• Zustimmung zur Mieterhöhung: Der Mieter kann dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen, wenn er die Erhöhung für gerechtfertigt hält. In diesem Fall wird die neue Miete als vereinbart angesehen und der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Erhöhungsverlangens zahlen. Die Zustimmung kann auch durch die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete erfolgen, was als stillschweigende Zustimmung gewertet wird.
• Ablehnung der Mieterhöhung: Der Mieter kann die Mieterhöhung ablehnen, wenn er sie für unberechtigt hält. In diesem Fall muss der Vermieter die Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen. Der Vermieter hat die Möglichkeit, den Mieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen. Wenn der Mieter vor Gericht unterliegt, muss er nicht nur die erhöhte Miete zahlen, sondern auch die Verfahrenskosten tragen.
• Teilweise Zustimmung: Der Mieter kann auch einer teilweisen Mieterhöhung zustimmen, wenn er nur einen Teil der Erhöhung für gerechtfertigt hält. Auch in diesem Fall kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur vollständigen Mieterhöhung verklagen. Eine teilweise Zustimmung führt dennoch zu einem Gerichtsverfahren, wenn der Vermieter die vollständige Erhöhung durchsetzen möchte.
• Prüfung der Mieterhöhung: Das Gesetz gewährt dem Mieter eine Überlegungsfrist, die in dem Monat beginnt, in dem der Mieter das Mieterhöhungsschreiben erhält, und mit Ablauf des übernächsten Monats endet. Innerhalb dieser Frist kann der Mieter die Mieterhöhung prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen. Es ist wichtig, dass der Mieter innerhalb dieser Frist reagiert, um mögliche negative Konsequenzen zu vermeiden.
• Sonderkündigungsrecht: Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen möchte, hat er das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Diese Kündigung muss innerhalb der Überlegungsfrist erfolgen und beendet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung.
• Formelle Fehler im Mieterhöhungsverlangen: Der Mieter kann das Mieterhöhungsverlangen auch auf formelle Fehler überprüfen. Ein Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden. Es muss die ortsübliche Vergleichsmiete darlegen und die Kappungsgrenze sowie die Sperrfrist einhalten. Wenn das Mieterhöhungsverlangen formelle Fehler aufweist, kann der Mieter die Zustimmung verweigern.
• Rechtliche Beratung: Es ist ratsam, dass der Mieter bei Unsicherheiten oder Zweifeln an der Berechtigung der Mieterhöhung rechtlichen Rat einholt. Ein Anwalt kann die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung prüfen und den Mieter über die besten Handlungsoptionen beraten.

Diese verschiedenen Möglichkeiten bieten dem Mieter Handlungsoptionen, um auf ein Mieterhöhungsverlangen zu reagieren und seine Rechte zu wahren.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete): Regelt die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen kann, insbesondere die Begrenzung der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einhaltung bestimmter Fristen.
• § 558a BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung): Bestimmt, dass das Mieterhöhungsverlangen schriftlich erfolgen und begründet werden muss, wobei auf Vergleichswohnungen oder den Mietspiegel Bezug genommen werden kann.
• § 558b BGB (Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung): Legt fest, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen innerhalb einer bestimmten Frist zustimmen muss und regelt das Verfahren bei Nichtzustimmung.
• § 130 BGB (Wirksamwerden der Willenserklärungen gegenüber Abwesenden): Regelt, wann eine schriftliche Erklärung als zugegangen gilt. Für den vorliegenden Fall ist entscheidend, dass das Mieterhöhungsverlangen mit Einwurf in den Briefkasten des Mieters als zugestellt gilt.
• Berliner Mietspiegel: Ein wichtiges Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel enthält die durchschnittlichen Mieten in verschiedenen Wohnlagen und für verschiedene Wohnungstypen in Berlin und wird als Referenz für die Beurteilung der Angemessenheit einer Mieterhöhung herangezogen.
• § 23 Nr. 2a GVG (Zuständigkeit der Amtsgerichte in Mietsachen): Bestimmt die sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten über Mietverhältnisse über Wohnraum.
• § 29a ZPO (Örtliche Zuständigkeit in Mietsachen): Regelt die örtliche Zuständigkeit für Klagen im Zusammenhang mit Mietverhältnissen, die am Ort der Mietsache zu erheben sind.
• § 286 ZPO (Freie Beweiswürdigung): Ermöglicht dem Gericht, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels und weiterer Beweise zu ermitteln. Dies ist relevant für die Bewertung der Angemessenheit der geforderten Mieterhöhung.
• § 92 ZPO (Kostenverteilung bei teilweisem Obsiegen und Unterliegen): Regelt die Verteilung der Kosten des Rechtsstreits entsprechend dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens. Im vorliegenden Fall trägt der Kläger 54 % und die Beklagte 46 % der Kosten.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Berlin-Kreuzberg

AG Berlin-Kreuzberg – Az.: 3 C 349/22 – Urteil vom 31.07.2023

1. Die Beklagte wird verurteilt, der Mieterhöhung der monatlichen Nettomiete für die in (…) Berlin, (…), Vorderhaus 3. OG linksgelegene Wohnung vom 01.11.2022 an von bisher 697,61 € um 46,69 € auf 744,30 € (Miete pro Quadratmeter und Monat 8,80 €) zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 54 % und die Beklagte 46 % zu tragen.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf 1.230,24 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung in einem Wohnraummietverhältnis.

Der Kläger ist Vermieter und die Beklagte Mieterin einer Wohnung in der (…) in (…) Berlin mit einer Wohnungsgröße von 84,58 qm. Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt 697,61 € und ist seit 15 Monaten unverändert.

Mit Schreiben vom 31.08.2022 begehrte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Anhebung der Nettomiete von um 102,52 € auf 800,13 € unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel 2021. Insoweit wird auf das in Kopie bei der Akte befindliche Schreiben Bezug genommen (Anlage K1, Bl. 5-6 d.A.).

Die Küche ist größer als 14 qm. In der Wohnung ist im Bad ein Strukturheizkörper vorhanden. Die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 5 (Wohnumfeld) bewerten die Parteien unstreitig positiv. Der Endenergiebedarfswert für die streitgegenständliche Liegenschaft beträgt 159 kWh/(m2/a).

Der Kläger ist der Ansicht, dass der Einbau einer Heizungs- und Warmwasseranlage des Unternehmens Buderus im Jahr 2012 wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei.

Der Kläger beantragt die Beklagte zu verurteilen, der Mieterhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für in (…) Berlin, (…), Vorderhaus 3. OG links gelegene Wohnung vom 01.11.2022 – hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt – an von bisher 697,61 € um 102.52 € auf 800,13 € (Miete pro qm und Monat 9,46 €) zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Klage wegen entgegenstehender Rechtskraft unzulässig sei. Bereits mit Schreiben vom 31.05.2021 hatte der Kläger erfolglos die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung in gleicher Höhe verlangt. Die Klage auf Zustimmung hatte das AG Kreuzberg mit Urteil vom 01.07.2022 (Az. 14 C 300/21) abgewiesen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass ihr das Erhöhungsverlangen erst am 01.09.2022 zugegangen sei. Sie behauptet hierzu, dass der entsprechende Brief einen Einwurfvermerk des Boten mit dem Hinweis auf eine Einwurfzeit um 17:55 Uhr trage; sie habe das Schreiben erst am 01.09.2022 zur Kenntnis genommen.

Der Kläger ist hierzu der Ansicht, dass der Beklagten das Mieterhöhungsverlangen am 31.08.2022 zugegangen sei. Unstreitig wurde das Schreiben per Boten durch einen Mitarbeiter der Hausverwaltung des Klägers in den Briefkasten der Beklagten am 31.08.2022 eingeworfen. Der Kläger behauptet hierzu, dass der beauftragte Bote das Schreiben spätestens bis 17:00 Uhr eingeworfen habe, da dieser seine tägliche Arbeitszeit spätestens um 17:00 Uhr beende.

Die Akte des AG Kreuzberg zum Az. 14 C 300/21 war beigezogen und wurde zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

In einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 18.07.2023 hat der Kläger auf die zwischenzeitliche Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2023 hingewiesen.

Für das weitere Vorbringen der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze zugenommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch nur teilweise begründet.

A. Die Klage ist zulässig.

I. Insbesondere ist das Amtsgericht Kreuzberg gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständliche Mietwohnung im hiesigen Gerichtsbezirk liegt.

II. Der Klage steht nicht die Rechtskraft des Urteils des AG Kreuzberg vom 01.07.2022 entgegen. Ist der Streitgegenstand des rechtskräftig entschiedenen Vorprozesses identisch mit dem Streitgegenstand des nachfolgenden Prozesses, so führt die materielle Rechtskraft zu einer Unzulässigkeit des nachfolgenden Verfahrens (BGH NJW 2004, 1252, 1253; BeckOK ZPO/Gruber, 48. Ed. 01.03.2023, ZPO § 322, Rn. 12). Daran fehlt es hier. Denn es handelt sich um einen anderen Streitgegenstand. Zwar ist der verfolgte Klageantrag in beiden Prozessen identisch, jedoch ist aufgrund des zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff auch der der Klage zugrundeliegende Sachverhalt zu vergleichen (BGH NJW 2016, 1818, 1821; BeckOK ZPO/Gruber, 48. Ed. 01.03.2023, ZPO § 322, Rn. 20; MüKoZPO/Gottwald, 6. Aufl. 2020, ZPO § 322, Rn. 112). Die vorherige Klage befasste sich mit dem Zustimmungsverlangen des Klägers vom 31.05.2021, wohingegen die hiesige Klage das Zustimmungsverlangen des Klägers vom 31.08.2022 zum Gegenstand hat.

III. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch formell nicht zu beanstanden. Das Begehren des Klägers ist insbesondere genügend begründet. Er hat in dem Mieterhöhungsschreiben zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2021 und dort auf das Feld H1 verwiesen, § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

IV. Die Frist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ist auch gewahrt. Danach muss die Klage innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des zweiten Kalendermonats seit Zugang des Mieterhöhungsverlangens erhoben werden. Am 31.08.2022 ist der Beklagten das Erhöhungsverlangen zugegangen (dazu unten). Die am 20.10.2021 bei Gericht eingegangene Klageschrift ist der Beklagten am 04.01.2023 zugestellt worden.

B. Die Klage ist jedoch nur teilweise begründet.

I. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf monatlich 784,90 € (9,28 €/qm) mit Wirkung zum 01.12.2022. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete verlangen, wenn die bisherige Miete seit einem Jahr unverändert ist, die geforderte neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und sich durch die Anhebung die Miete nicht um mehr als 15 % innerhalb von drei Jahren erhöht.

1. Unstreitig besteht zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung, die nicht preisgebunden ist. Es ist unstreitig eine Nettokaltmiete und die Umlage der Nebenkosten vereinbart. Die Wohnung ist 84,58 m2 groß. Die Wartefrist von 15 Monaten des § 558 Abs. 1 BGB ist eingehalten. Durch die begehrte Mieterhöhung wird auch die Kappungsgrenze von 15 % gemäß § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Berliner Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze nicht überschritten.

2. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist das Mieterhöhungsverlangen ihr am 31.08.2022 zugegangen ist. Der Begriff des Zugangs setzt voraus, dass die Erklärung so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die Möglichkeit der Kenntnisnahme hat und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist, bis 18:00 Uhr eingeworfene Briefe gelten als noch am selben Tag zugegangen (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. 2023, § 130, Rn. 6; BeckOK BGB/Wendtland, 66. Ed. 01.05.2023, BGB § 130 Rn. 13). Unstreitig trägt der Einwurfsvermerk die Uhrzeit 17:55 Uhr, welchem die Beklagte in tatsächlicher Hinsicht auch nicht entgegengetreten ist.

3. Die verlangte Nettokaltmiete von 802,13 € übersteigt jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete soweit sie einen Betrag von 744,30 € übersteigt. Bei einer Wohnfläche von 84,58 m2 entspricht die verlangte Miete 9,46 € pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten liegt tatsächlich lediglich bei 9,28 € pro Quadratmeter.

a. Die Berechnung der ortsüblichen Miete nimmt das Gericht anhand des Berliner Mietspiegels 2021 vor. Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Verlangens am 31.08.2022 festzustellen; für die Anwendung des jeweiligen Mietspiegels ist auf den jeweiligen Erhebungsstichtag abzustellen (BeckOK BGB/Schüller, 66. Ed. 01.05.2023, BGB § 558c, Rn. 22; KG NJOZ 2010, 712). Der Erhebungsstichtag des zwischenzeitlich veröffentlichten Berliner Mietspiegels 2023 ist vorliegend der 01.09.2022, mithin nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

b. Unstreitig ist das Feld H1 des Mietspiegels maßgeblich. Dieses weist eine Spanne von 4,89 € pro Quadratmeter bis 10,11 € pro Quadratmeter bei einem Mittelwert von 6,84 € pro Quadratmeter aus. Innerhalb dieser Spanne wird die ortsübliche Vergleichsmiete vom Gericht gemäß § 286 ZPO ermittelt. Zur Einordnung des Wertes der konkreten Wohnung kann auf die Merkmale der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels abgestellt werden. Dies ist gegenüber der Ermittlung der ortsüblichen Miete durch einen Sachverständigen eine bewährte, zeit- und kostensparende Methode zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dass dabei auch andere Kriterien Einfluss auf die Miethöhe haben können, steht der Tauglichkeit der Orientierungshilfe als Hilfsmittel zur Spanneneinordnung nicht entgegen. Wenn in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, ist jeweils ein Zuschlag von 20 % des Unterschiedsbetrags zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt. Bei Überwiegen wohnwertmindernder Merkmale ist ein Abzug von jeweils 20 % des Unterschiedsbetrags zwischen Mittelwert und Spannenunterwert vorzunehmen. Die Merkmalgruppen werden dabei gegeneinander aufgerechnet. Hier ist im Ergebnis eine Miete, die zwischen dem Mittelwert und einem Wert von +60 % über dem Mittelwert liegt, ortsüblich und angemessen. Insgesamt ergibt sich hinsichtlich der Merkmalgruppen folgende Bewertung:

(a) Bad/WC

Die Merkmalgruppe 1 fällt unstreitig positiv aus, da das Bad über einen Strukturheizkörper verfügt.

(b) Küche

Die Merkmalgruppe 2 ist positiv zu bewerten. Die Küche ist unstreitig größer als 14 m2 und erfüllt damit ein wohnwerterhöhendes Merkmal.

(c) Wohnung

Die Merkmalgruppe 3 ist unstreitig positiv zu bewerten.

(d) Gebäude

Diese Gruppe fällt im Ergebnis negativ aus. Wohnwertmindernd ist der Energieverbrauchskennwert der Liegenschaft zu berücksichtigen. Der Energiebedarfswert beträgt unstreitig 159 kWh/(m2/a). Nach der Auslegungshilfe des Berliner Mietspiegels 2021 ist für die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes dieser um 20 % (gemeint sein dürfte nach Auffassung des Gerichts 20 Prozentpunkte) zu erhöhen und so dann in die Energieverbrauchskennwerttabelle einzuordnen, mithin kommt man zu einem Energieverbrauchskennwert von 179 kWh/(m2/a). Der Einbau einer modernen Heizungs- und Warmwasseranlage des Unternehmens Buderus ist für sich genommen kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

(e) Umfeld

Die Merkmalgruppe 5 fällt wiederum unstreitig positiv aus.

c. Nach alledem ergibt sich eine Spanneneinordnung von lediglich +60 %, mithin eine ortsübliche Miete von 8,80 € / qm ((10,11-6,84) * 0,6 + 6,84).

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

III. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 41 Abs. 5 GKG.